Fülöp; Vállalat új feltételei a mezőgazdasági földterületek városon kívüli vásárlásának - pénzügyi
Szerzők: Ioana Roman (partner), Ilinca Porojan (munkatárs)
Három évvel ezelőtt javaslatot tett az 1. sz. Törvény a lakott területen kívül található mezőgazdasági földterületek adás-vételének szabályozásáról és a törvény módosításáról szóló 17/2014. Az állami tulajdonban lévő állami és magánterületeket mezőgazdasági céllal birtokló vállalatok privatizációjáról és az Állami Gazdálkodási Ügynökség létrehozásáról szóló 268/2001.Törvény 17/2014"). Az indokolás szerint a javaslat célja, hogy a fiatalok hozzáférjenek a földpiachoz, és megszilárdítsák a romániai földpiacot. A javaslat a Parlamentben számos változáson ment keresztül, a képviselő-testület végül 2020. június 3-án fogadta el.
Jelenleg, egy hónappal azután, hogy az Alkotmánybíróság elutasította az alkotmányellenesség kifogását a javaslattal kapcsolatban, Románia elnöke kihirdette és közzétette a Hivatalos Közlönyben. Törvény, 2020. augusztus 14-i 741. sz. Törvény módosításához és befejezéséhez a 175/2020. Törvény a lakott területen kívül található mezőgazdasági földterületek adás-vételének szabályozásáról és a törvény módosításáról szóló 17/2014. Az állami tulajdonban lévő állami és magánterületeket mezőgazdasági céllal birtokló vállalatok privatizációjáról és az Állami Gazdálkodási Ügynökség létrehozásáról szóló 268/2001.Törvény a 175/2020"). Törvény a Hivatalos Közlönyben való közzétételtől számított 60 napon belül, 2020. október 13-tól kezdődően lép hatályba.
A 175/2020. Törvény hatálybalépésével a 17/2014. Sz. Törvény alapjaitól módosul. A következőkben bemutatjuk a beépített területen kívüli mezőgazdasági területek (azaz a beépített területen kívüli területek) értékesítésében bekövetkezett fő változásokat.
- Preemptor rangsorol
Az új rendelet számos meglehetősen korlátozó kiegészítő feltételt is előír bizonyos, a fentiekben jelzett megelőzők számára, akiknek pontosan meg kell felelniük annak érdekében, hogy gyakorolhassák elővásárlási jogukat.
- Előnyben részesítés a speciális vevők javára
Ha az elővásárlók egyike sem gyakorolja az elővásárlási jogot a törvényi határidőn belül, a 175/2020 törvény olyan preferenciát állapít meg a vásárlók számára, akik megfelelnek bizonyos meghatározott követelményeknek: legalább ötéves időtartamra az eladási ajánlat regisztrációja előtt; és (ii) legalább öt évig mezőgazdasági tevékenységet folytatni az ország területén, ugyanazon ajánlat regisztrációja előtt. Ezen feltételek mellett az egyedi vevőknek is a román adóhatóság legalább öt évig nyilvántartásba veszi az eladási ajánlat regisztrációja előtt.
Jogi személy vevők esetében: (i) be kell mutatniuk azokat az dokumentumokat, amelyek igazolják, hogy az elmúlt 5 pénzügyi év összes jövedelmének legalább 75% -a mezőgazdasági tevékenységből származó jövedelmet jelent, amint azt a törvény előírja A földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter végzésével a CANE-kódexek szerint besorolt, módosított és kiegészített adótörvénykönyvről szóló 227/2015. és (ii) az eladási ajánlat nyilvántartásba vétele előtt igazolja a társaság felett ellenőrzést gyakorló partner/részvényes lakóhelyének helyét az ország területén legalább 5 évig; ha a jogi személyek felépítésében a társaságot irányító társult/részvényesek más jogi személyek, a társaságot ellenőrző társult tagoknak/részvényeseknek az ajánlat nyilvántartásba vétele előtt legalább 5 éven keresztül igazolniuk kell a nemzeti területen található székhelyet a városon kívül található mezőgazdasági földterület értékesítése.
A potenciális vásárlók 30 napon belül kifejezik vásárlási szándékukat az előfizetők számára biztosított 45 munkanap lejártát követően.
Végül csak akkor, ha (i) a törvényes elkövetők 45 napon belül nem élnek elővásárlási jogukkal, a fenti 1. szakasz szerint, és (ii) a potenciális vevők egyike sem bizonyítja jogi határidőn belül, hogy teljesítik a A 2. szakasz annak érdekében, hogy megvásárolhassa a földet, eladás útján elidegeníthető bármely természetes vagy jogi személy számára.
Megjegyezzük, hogy az előző szakaszokban meghatározott eljárás és követelmények be nem tartása vonzza abszolút semmisség adásvételi szerződés.
- A mezőgazdasági rendeltetési hely tiszteletben tartása
A városon kívül található mezőgazdasági területek rendeltetési helyét illetően, a tulajdonosoknak kötelességük ezeket kizárólag a célra felhasználni a mezőgazdasági tevékenység fejlesztése a vásárlás napjától, és abban a helyzetben, amikor a mezőgazdasági földterületen mezőgazdasági beruházások történnek fák, szőlő, komló termesztésére és kizárólag magánöntözésre,. Ennek az új követelménynek a fényében fel lehet vetni a kérdést, hogy a tulajdonosok milyen mértékben képesek eltávolítani a mezőgazdasági körforgásból a beépített területen kívüli területeket, amikor hipotézis szerint a mezőgazdasági rendeltetési helyet már nem tartják tiszteletben, és ezek az új rendelkezések mennyiben állnak összefüggésben. a földterületek mezőgazdasági körzetből való kivonására vonatkozó hatályos jogszabályi rendelkezésekkel
- Jelentős új adók bevezetése
A 175/2020 törvény számos adózási normát is tartalmaz a földterület egymást követő értékesítése esetén. Így a városon kívüli mezőgazdasági területek esetében, amelyek elidegenedtek a vásárlástól számított 8 év lejárta előtt, megállapítják a fizetési kötelezettséget 80% -os adó az eladási ár és a vételár különbségét jelentő összeg után, az adott időszak közjegyzői rácsának megfelelően.
Hasonló szabály alkalmazandó földterület közvetett eladásán keresztül a kontrollcsomag eladása azokban a társaságokban, amelyekben ezek a földek az eszközök 25% -át teszik ki. Így elidegenedés esetén közvetlen vagy közvetett, A beépített területen kívüli mezőgazdasági földterülettel rendelkező, vagyonuk több mint 25% -át kitevő mezőgazdasági területek birtokában lévő földterület megvásárlásának 8. évfordulója előtt az eladó köteles 80% -os adót fizetni. az egyes földek értékének különbségéből, amelyet a közjegyzői rács alapján számítottak ki a földek megszerzésének és az ellenőrzési csomag elidegenítésének pillanata között. Ebben az esetben az eladott részvények vagy részvények értékének különbségéből származó jövedelemadót csökkentett alapon kell alkalmazni, a szóban forgó mezőgazdasági földterületnek az állóeszközökben való részarányának arányában, minden kettős adóztatás tilos. Kivételként a feltüntetett adófizetési kötelezettség nem vonatkozik az eszközök ugyanazon vállalatcsoporton belüli átszervezésére vagy újraelosztására.
A fentiek be nem tartását szankcionálják abszolút semmisség adásvételi szerződés.
Meg kell jegyezni, hogy a 80% -os kvóta fizetési kötelezettsége nem alkalmazandó abban az esetben, ha az eladáson kívül megszerzett földterület elidegenül pl. öröklés útján, természetbeni hozzájárulásként az alaptőkébe történő cserével stb Az adótörvény rendelkezései ennek megfelelően kiegészítik e műveletek adózását.
- Az eljárás módosítása. Szankció
A 175/2020 törvény célja az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos számos eljárási kérdés módosítása is. Az első módosítás az elővásárlási jog gyakorlásának időtartamára vonatkozik, amely meghosszabbodik az ajánlat illetékes illetékes polgármesteri hivatal általi feladásától számított 30 naptól 45 munkanapig.
További újdonság a központi struktúra vagy a területi struktúrák által kiállított hirdetmények megsemmisítése abban az esetben, ha az eladó vagy az elővásárló meghal az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy az adásvételi szerződés helyébe lépő bírósági határozat kiadása előtt. Tekintettel arra, hogy a törvény kifejezetten megemlíti az eladó vagy az elővásárló halálát, felmerül a kérdés, hogy ezek a vélemények mennyiben maradnak érvényesek az eladó vagy a megelőző jogi személy fennállásának megszűnése esetén. Nagyra értékeljük, hogy az ok ebben a hipotézisben fennmarad, és a megsemmisítés szankciója is alkalmazható.
A 17/2014. Törvényben előírt eljárás be nem tartása esetén alkalmazandó szankciók tekintetében a 175/2020. Sz. abszolút semmisség az elővásárlási jog be nem tartásával vagy a speciális jóváhagyások megszerzése nélkül kötött adásvételi szerződés.