Hogyan működik és ki mit dönt?
A közös tulajdonosi rendszert a franciák továbbra sem ismerik. Legtöbbjük azonban életében legalább egyszer szembesül vele, válás vagy öröklés alkalmával. Itt van minden, amit tudnia kell ennek a jogi rendszernek a működéséről, amely az ingatlanok, különösen az ingatlanok tulajdonjogát szabályozza.
A közös tulajdon meghatározása
A közös tulajdon minden típusú ingatlanra vonatkozhat, legyen szó részvényekről, bútorokról, kötvényekről, szerződésről vagy akár házról vagy lakásról. A közös tulajdon az a jogi helyzet, amelyben több ember rendelkezik egyazon természetű jogokkal egy áruval vagy árukészlettel szemben anélkül, hogy tulajdonrészeik valóban egyediek lennének. Alapvetően mindenkinek van egy része a jóból, de mindenki sajátja az egész.
A közös tulajdon három jellemzővel rendelkezik:
1) Ez egyéni jog
Mindegyik (minden közös tulajdonos) saját joggal rendelkezik.
2) A közös tulajdon nem feltétlenül szervezett
Ez a jog az osztatlan eszköz töredékére vonatkozik, anélkül, hogy a döntéshozatali folyamatokat szükségszerűen előre megszerveznék. Ez sok elzáródáshoz vezethet, hacsak nem hoznak létre egyezményt (lásd alább). Ezenkívül nem lehet az egyik tulajdonostársat eladásra kényszeríteni (kivéve bizonyos konkrét eseteket, lásd alább), még akkor is, ha kisebbségben van. Mindenki beleegyezése szükséges a legfontosabb döntésekhez (lásd alább).
3) Ez a jog bizonytalan
Bármely közös tulajdonosnak joga van bármikor kérni az ingatlan megosztását, tekintet nélkül annak fontosságára a közös birtokon belül. Más szóval, ha nem kényszerítheti a tulajdonostársat az eladásra, akkor sem akadályozhatja meg a távozásában. Ez paradox módon ahhoz vezethet, hogy az összes eszközt a többi tulajdonostárs újraértékesíti, ha nincs módjuk visszavásárolni az eladó részvényeit.
Közös tulajdon: önkéntes vagy tartós helyzet?
A közös tulajdon rendszere tökéletesen lehet választás (mondjuk, hogy hagyományos eredetű), vagy akaratlan (vagy "elszenvedett", akkor azt mondjuk, hogy törvényes eredetű). Mindkettő lehetséges.
A vásárlók kettő vagy több közös tulajdonban vásárolhatnak. Ez az egyik legegyszerűbb megoldás az elvégzendő eljárások szempontjából. Ilyen lehet például egy több háztartással rendelkező nyaraló vásárlása vagy az együttélő házaspár ingatlanvásárlása. Lehetőség van arra is, hogy egyénileg megváltoztassa valaki más közös jogát. Például, ha az egyik tulajdonostárs el akarja adni a részvényét, a többi tulajdonostulajdonos nem tudja vagy nem akarja visszavásárolni.
De a közös tulajdon lehet akaratlan is, és összekapcsolható az élet eseményeivel. Ilyen lehet például az örökösödés (amikor több örökös van), a válás (amikor a házastársak közösségi rendszerben vannak) vagy egy társaság feloszlatása. Ha a házaspár a vagyon szétválasztása rendszere alatt házasodik össze, a vagyont az egyik házastárs halála idején közös birtokban lehet megosztani. Végül bizonyos adományok utólagosan közös tulajdonhoz vezethetnek. Amikor a szülők egy áru puszta tulajdonjogát adják gyermekeiknek, és megtartják a haszonélvezetet, a csupasz tulajdonjog tulajdonképpen közös tulajdonban van. A szülők halálakor az ingatlant a gyermekek megosztják teljes tulajdonban, de közös tulajdonban.
Ki dönt közös tulajdonban és mikor szükséges az egyhangúság?
A közös tulajdon működését különösen a Polgári Törvénykönyv 815–815–18. Cikkei határozzák meg. A közös tulajdon kapcsán bizonyos döntéseket egyhangúlag kell meghozni, mások kétharmados többséget igényelnek, végül pedig másokat egyetlen közös tulajdonos hozhat meg.
Egyetlen tulajdonostárs:
A közös tulajdonosnak joga van egyedül úgynevezett védintézkedéseket hozni. Ezek azok az anyagi jogi aktusok, amelyek az ingatlan megőrzéséhez vagy annak elvesztésének elkerülése érdekében szükségesek, "még akkor is, ha (ezek az intézkedések) nem sürgősségi jellegűek" - részletezi a Polgári Törvénykönyv 815-2.
Ez vonatkozhat például a kérdéses ingatlan újbóli bérlésére. Néhány alapelvet azonban követni kell. Ebben az esetben nem kedvezhetünk egy adott bérlőnek. A bérletnek konzervatív érdekeltséggel kell rendelkeznie. Nem erről van szó, ha olyan nyaralóról van szó, amelyet a társtulajdonosok szabadidőben megosztanak.