Hogyan számoljuk ki a jövedelmezőséget d; életjáradék
Üdvözöljük a Vita Pecunia oldalán! 7 e-mailt kap az életjáradékról, hogy sikeres legyen a tranzakciója !
A befektetési területen a megtérülési ráta jó mutató a befektetések egymással való összehasonlítására és a helyes döntések meghozatalára.
A hagyományos ingatlanok esetében a bérleti hozam első kiszámítása meglehetősen egyszerű. Az alábbiakban részletezem őket.
Ezután elmagyarázom a jövedelmezőséget az életszámítás során.
Számolja ki az ingatlanbefektetés megtérülését
A bruttó bérleti hozam
A bruttó bérleti hozam lehetővé teszi annak meghatározását, hogy az ingatlan képes-e bérleti díjat generálni a piaci értékéhez képest.
Ezért azt a bruttó éves bérleti díjak és az ingatlan piaci értékének arányaként kell kiszámítani.
Tehát, ha az Ön ingatlanát 200 000 euróra becsülik, és évi 12 000 euró bérleti díjat generál (havi 1000 euró bérleti díj), a bruttó bérleti hozam 12 000 euró/200 000 euró = 6%.
A számítás nagyon durva, mert nem veszi figyelembe a díjakat és adókat.
A nettó bérleti hozam
Ez az éves bérleti díjak mínusz díjak (társasház, ingatlanadó, biztosítás stb.) És az ingatlan piaci értékének aránya.
Az előző példát véve és feltételezve, hogy az éves díjak 3000 euró, nettó bérleti hozamot kapunk:
(12 000–3 000 euró)/200 000 euró = 4,5%
Ez a mutató pontosabb, mint az előző. Valami még mindig hiányzik: az adózás.
Nettó nettó bérleti hozam
Az előző pénzügyi mutatóból kivonjuk az adót.
És ekkor válik bonyolulttá ...
Figyelembe kell vennie a marginális adótáblázatát, de az ingatlan üzemeltetéséből származó adó eredményét is. Ha az ingatlanodat csupaszon bérlik, akkor ez az ingatlan eredménye, különben a BIC eredménye.
És a terv típusától függően: mikro vagy valós, az adózás más.
Röviden, vegyük figyelembe azt a befektetőt, akinek 30% -os IMR (margin tax bracket) értéke van a mikrovállalkozói rendszerre (csupasz bérlés).
Az előző példában az ingatlan eredménye 12 000 euró x 70% = 8400 euró. Emlékeztetőül: a befektetőnek előnye származik a mikrotermelési rendszer 30% -os csökkentéséből.
További adója ezért 30% x 8400 € = 2520 € lesz, amelyhez hozzá kell adnia 17,2% -os társadalombiztosítási járulékot.
Vagy az adóhatóság által teljesített 3965 euró összegű illeték.
A nettó bérleti hozam tehát (12 000–3 000–3 965 €)/200 000 € = 2,5%.
Ideiglenesen rájövünk, hogy a bruttó bérleti hozam tehát nagyon távol áll a valóságtól ... És ez még nem a vége, mivel ebben a szakaszban nem vettük figyelembe az ingatlan árának alakulását és a jelzálog felhasználását.
A belső megtérülési ráta
Az ingatlanbefektetők 95% -a még soha nem hallott a belső megtérülési rátáról.
Ez egy rendkívül pontos pénzügyi mutató, amely lehetővé teszi, hogy figyelembe vegye a bérleti beruházás összes paraméterét. Vagy akár pénzügyi befektetés, mivel minden befektetési eszközzel működik.
Képzelje el, hogy az előző példát veszi, és azt tervezi, hogy 15 év alatt eladja a lakását 250 000 euróért.
Hogyan kell figyelembe venni ?
Az IRR (belső megtérülési ráta) egész egyszerűen.
Az IRR képlete meglehetősen összetett, ebben a cikkben nem tárgyalom. Az interneten számos olyan hivatkozás található, amelyekre támaszkodhat. Például a Journal du Net cikk.
Azok számára, akik jól érzik az Excel eszközt, tudják, hogy ez a szoftver lehetővé teszi az IRR könnyű kiszámítását.
Mint a befektetők többsége, most is képzelje el, hogy jelzálogkölcsönöt használ ingatlanja finanszírozásához.
A pénzforgalmat tekintve ez nagyon eltér a készpénz-vásárlástól.
Ha készpénzt vásárol, akkor kifizeti az ingatlan értékét azon a napon, amikor birtokba veszi az ingatlant. Ezután havonta összegyűjti a bérleti díjakat. Ezért nagyon nagy a kiadása, majd kicsi a pénz beáramlása.
Hiteles vásárlással fizetni fogja az előleget és esetleg a beszerzési költségeket (például adminisztrációs díjakat vagy jelzálogköltségeket). Ezután összegyűjti a bérleti díjakat, de havi hitelkifizetéseket fizet. Ezért kicsi a kiadása és kicsi a pénz kiáramlása (vagy esetleg nagyon kicsi a pénz beáramlása, ha az ingatlan önfinanszírozó).
Összefoglalva, a TRI tehát képes figyelembe venni a finanszírozási megállapodást.