Ingatlanfinanszírozás - gyakori kérdések és válaszok
Az az álom, hogy saját négy faluk legyen, sok ember számára fontos cél az életben. Különösen a rendkívül alacsony kamatlábak, az emelkedő inflációtól való félelem és a pénzügyi piacok stabilitását érintő általános szkepticizmus idején. Összegyűjtöttük a válaszokat az Ön számára gyakran feltett kérdésekre.
A lényeg lényeg röviden:
- Az ingatlan nem biztonságos befektetés. Ezért annál fontosabb ellenőrizni a pénzügyi keret feltételeit, és fenntartható költségvetést kell meghatározni az ingatlanvásárláshoz.
- Ellenőrizze és hasonlítsa össze a felajánlott finanszírozási szerződéseket. Helyes a szkepticizmus a hitelintézetekkel és a hitelközvetítőkkel szemben, mivel érdekük a magas kamatjövedelem és jutalékfizetés. Másrészt megfizethető, megfelelő finanszírozást szeretne.
- Vigyázzon a lakáshitel- és megtakarítási szerződésekkel történő finanszírozásra is.
Az otthon nemcsak a többi befektetés biztonságos alternatívájának tűnik, hanem a tökéletes nyugdíjazási lehetőségnek is. Bármilyen cél is társul a ház vagy lakás megvásárlásához, egy ilyen lépés gyakran szerepel benne nagyon jelentős pénzügyi kockázatokat csatlakoztatva.
A bank, az építőipari társaság, az ingatlanfejlesztő vagy az ingatlanügynök helytelen tanácsa drasztikus következményekkel járhat. Mindennapi tanácsadói gyakorlatunkból tudjuk, hogy a bankok és más hitelközvetítők inkább a saját profitérdekeikre koncentrálnak, mint az ügyfelek egyéni igényeire.
Hogyan lehet minimalizálni a kockázatokat? Milyen óvintézkedések ajánlottak, hogy az otthon birtoklásának álma ne váljon pénzügyi rémálommá? Tanácsadói gyakorlatunkból összeállítottunk néhány fontos tippet az Ön számára.
Ellenőrizze a kezdeti helyzetet: Valóban az ingatlan a megfelelő?
Ne számítson arra, hogy az ingatlan különösen vonzó és biztonságos befektetés lesz. Egyes esetekben meglehetősen magas volt az értéknövekedés, de átlagosan az értékváltozások nem haladják meg jelentősen az általános áremelkedési ütemet.
Az ingatlan ezért sokak számára nem pusztán befektetés, hanem egy életminőséget jelent. Mielőtt elkezdené megtervezni a finanszírozását, van néhány alapvető kérdés, amelyet jó okból tisztázni kell.
- Mit tervez a következő néhány évben, szakmailag és magántulajdonban?
- Mennyi lakótérre van szüksége jelenleg, és milyen a helyzet, amikor a gyerekek megérkeznek vagy elhagyják a házat?
- Van-e jó esély arra, hogy ha elveszíti az állását, akkor is talál munkát a közelben, vagy fennáll a költözés veszélye?
Egy még ki nem fizetett ingatlan eladása gyakran magas kockázatokkal és többletköltségekkel jár. Alig tudja számlázni a leendő vevőt a befizetett többletköltségekért. A piaci helyzettől függően fennáll a veszteségek kockázata. Ha az adásvétel miatt a rögzített kamatláb lejárta előtt törleszt egy hitelt, akkor a banknak magas korai visszafizetési kötbért kell fizetnie.
Kassensturz: Határozza meg a maximális hitelkamatot
Ha tudni akarja, mekkora hitelt engedhet meg magának, aligha kerülheti el havi bevételeinek és kiadásainak összehasonlítását. Kicsit kevésbé időigényes az összes megtakarítás összeadása egy évre. A megtakarítottak óhatatlanul megmaradtak, és egyes befektetési számlákra kellett volna kerülniük. Ezen aktuális többlet alapján ki kell számolni az ingatlan megvásárlása utáni valószínű többletet.
- Milyen további kiadások merülnek fel?
- Házi pénz? Biztosítás? Adók?
- Mely kiadások akkor esetleg alacsonyabbak vagy teljesen megszűnnek (korábbi bérleti díjak)?
A járulékos költségek magasabbak vagy alacsonyabbak lehetnek az otthonban, csakúgy, mint a munkahelyi utazási költségek.
Alapszabály: milyen kölcsönösszeget tudok megfizetni?
Számos bank azt tanácsolja, hogy a hitel törlesztőrészlete ne legyen több, mint A nettó jövedelem 40 százaléka,. A fennmaradó 60 százalék az életszínvonalhoz szükséges, beleértve az alkalmi apró javításokat és az új beszerzéseket is. Vegyük a számot annak, ami: átlagos érték, felfelé és lefelé mutató eltérésekkel, az egyéni helyzettől függően.
A maximális hitelkamat A következő elv érvényes: legfeljebb annyi, amennyit véglegesen hordozhat! A fontos: Hogyan befolyásolja a gyermekvállalás a jövedelmet és a kiadásokat, és milyen időtartamra? Mennyire biztonságos a jelenlegi munkája és az abból származó jövedelme? Mennyi ideig tartanának tartalékai az ideiglenes vagy részleges bevételkiesés áthidalására?
Fontolja meg azt is, hogy mikor akar adósságmentes lenni. Biztosan köztudott, hogy az adósságmentes ingatlanok is pénzbe kerülnek. Ha azonban biztos akar lenni abban, hogy a nyugdíjba vonuláskor továbbra is elegendőek lesznek-e a források a saját otthonához, akkor ki kell számolnia, hogy a hitelt valószínűleg mikor törlesztik, milyen költségek merülhetnek fel akkor és mennyi tartalék áll majd rendelkezésre.
Természetesen nincs szüksége a pénzre egy új épület első éveiben, nagyobb összegekre gyakran csak 20 év után van szükség. Mivel az adósságmentes ingatlanok még mindig sok pénzbe kerülhetnek, gyakran van értelme adósságmentességnek lenni sok évvel a nyugdíjazás előtt.
Minél több saját tőke, annál alacsonyabbak a kockázatok
Aki kevés, vagy egyáltalán nem használ saját tőkét, magasabb kamatot fizet, általában hosszabb ideig tart az adósságainak teljesítése, és fennáll annak a kockázata, hogy az alsó sor adósság lesz, ha idő előtt eladják őket. Ha a teljes költség 20 százalékát, amelyet a bankok gyakran követelnek, saját forrásból fizetik, az eladásból származó bevétel a legtöbb esetben elegendő lesz az adósság teljes kifizetéséhez.
Hoz Saját tőke Egyébként mindegyikük is tartozik Megtakarítási szerződések az öregségi ellátásokra, például járadékra, tőke-életbiztosításra és egyéb pénzügyi befektetésekre. Azoknak, akik nem saját tőkeként használják fel őket, több hitelt kell felvenniük, és hosszabb ideig kell visszafizetniük. Gyakran van értelme felmondani a megtakarítási szerződéseket, a hitelt felhasználni a hitel csökkentésére és a megtakarítási ráta visszafizetésére.
A banki tanácsadók, a hitelközvetítők és a pénzügyi tanácsadók azonban nem mindig tanácsolnak ilyen módon. Egyrészt minél magasabb a hitelösszeg, annál nagyobb a bank kamatnyeresége, másrészt a jutalékok gyakran a meglévő befektetési szerződésekből áramlanak a közvetítőkhöz. Tartson azonban némi pénzügyi mozgásteret, hogy mindig kellően nagy tartalékot tudjon tartani az előre nem látható kiadásokra.
Az ingatlanvásárlás teljes költsége
A Kiegészítő beszerzési költségek mint Ingatlan átruházási adó, telekkönyvi és közjegyzői díjak, valamint közvetítői díjakmár a vételár 10 százalékát is elérheti. Vegye figyelembe az összes szükséges költséget, beleértve a kisebb bútorokat, lámpákat vagy az új kert vagy erkély költségeit. Még akkor is, ha a család maga szervezi meg a költözést, mégis vannak bizonyos kiadások.
További kiadások merülhetnek fel az új épületek esetében, ha például a felszínen vannak meglepetések, vagy ha az épületleírásban szereplő alapszolgáltatások helyett felár ellenében külön kéréseket kell teljesíteni - az aljzatok számától a lefektetendő parketta típusáig -. Itt alaposan számoljon, és adjon hozzá puffert.
Az újrafinanszírozás drága lehet, vagy akár elutasítható. Ha a hitel túl magas, akkor a felesleges összeget a legjobban közvetlenül egy speciális törlesztésre lehet felhasználni.
Melyik finanszírozási forma alkalmas?
Ha ismeri a lehetséges hitel törlesztőrészletét, amelyet tartósan viselhet, és egyúttal meghatározta, hogy mikor kíván legkésőbb adósságmentesen lenni, akkor kiszámíthatja a maximális hitelösszeget egy adott kamatláb mellett.
Példa: Ha a kölcsönt 15 év után kell visszafizetni 700 eurós havi kamatláb és 2,5 százalékos kamatláb mellett, akkor az nem lehet magasabb 104 981 eurónál. Ehhez hasznos számológépeket találhat az interneten.
Az ebben a példában szereplőhez hasonló egyszerű járadékkölcsön általában a legjobb finanszírozási forma. A fix kamatláb hossza attól függ, hogy milyen gyorsan törlesztik a kölcsönt, és hajlandó-e fizetni a kapcsolódó árat magasabb kamat formájában a hosszabb kamatbiztosítás érdekében.
Meg kell állapodnia az éves speciális visszafizetési jogokban is. Ezt szinte mindenhol ingyen megkaphatja évente a hitel összegének 5–10 százalékában, ha kéri.
Az is praktikus, ha joga van megváltoztatni a visszafizetési arányt. Pénzügyi helyzetétől függően ezután havonta visszatérítheti a kölcsön összegének egy vagy 10 százaléka között.
Nem minden bank kínálja ezt a további rugalmasságot, és lehet nélkülözni, ha ehelyett magas éves visszafizetési jogokat biztosítanak. Szinte minden esetben nem javasoljuk a lakáshitel- és megtakarítási szerződések, az életbiztosítási kötvények vagy a kölcsönökkel rendelkező befektetési alapok kombinációját. Ezek a változatok gyakran drágábbak vagy túl rugalmatlanok, sőt néha nagyon kockázatosak is.
A határidős hitelnek van értelme?
A határidős kölcsön olyan kölcsönszerződés, amelyben a kölcsön feltételeiről ma már megállapodtak, amelyet csak a jövőben fizetnek ki. Használhatja ma egy olyan kölcsön meghosszabbítására, amelynek fix kamatlába három év múlva lejár.
A kamatláb megfelel a jelenlegi kamatlábnak, plusz a jelenlegi hitel fennmaradó futamidejének évente körülbelül 0,2 százalékpontos pótlékával. Senki sem tudja biztosan megmondani, hogy érdemes-e ma rögzíteni a kamatlábat. Ha a kamatláb a jelenlegi szerződés fix kamatának lejártáig növekszik, a hitelfelvevő örül a megállapodott alacsony kamatnak. Ha a kamatlábak nem emelkednek vagy akár csökkennek is, akkor a hitelfelvevőnek továbbra is az előre meghatározott hitelt kell vállalnia a megállapodás szerint. Ha el akarja kerülni a kamatkockázatokat, a határidős kölcsön jó alternatíva lehet.
Mikor tudja átütemezni a kölcsönt?
Ez a fix kamat lejárta előtt nem lehetséges. Az egyetlen kivétel: a fix kamatláb 10 évnél hosszabb. Ezután 10 év után felmondhatja 6 hónapos felmondási idővel. A felmondási jog nélkül nincs joga átütemezésre. Ha a bank ennek ellenére önként felmenti Önt a kölcsönszerződés alól, akkor az általában csak egy olyan magas előtörlesztési kötbér vagy felmondási díj fejében történik, hogy az átütemezés valószínűleg már nem előnyös.
Meddig tart az alacsony kamatlábak szakasza?
Ezt senki sem tudja megjósolni megbízhatóan, itt még az úgynevezett banki szakértők is tévednek. Még maga az Európai Központi Bank (EKB) sem tudja ma a jövő évi döntéseit. Ezért azt javasoljuk, hogy figyelmen kívül hagyja a kamat-előrejelzéseket. A saját ingatlanodra vonatkozó döntésnek más feltételektől kell függenie, nem pedig a kamat előrejelzésétől.
Meddig kell biztosítanom az alacsony kamatlábat?
Erre a kérdésre nincs egyetemes válasz. Először is, senki sem tudja, hogyan fognak alakulni a kamatlábak, például Japánban az irányadó kamat évek óta egy százalék alatt van. Talán Németországban a kamatlábak öt év múlva még alacsonyabbak lesznek, mint ma, de ennek az ellenkezője is lehetséges.
Másodszor, a rögzített kamatláb elsősorban a számítási biztosíték igényétől és a visszafizetési folyamattól függ. A gyorsan törlesztőknek általában nincs szükségük túlzottan hosszú fix kamatra. Az ok: Ezután a kamatláb a kamatemelések ellenére változatlan maradhat, ekkor csak a hitel teljes futamidejét hosszabbítják meg.
Azok viszont, akik nem engedhetik meg maguknak a kamatemelést, vagy meg akarnak védekezni ettől, hosszú távú fix kamatlábakat válasszanak. A fix kamatlábak kérdése az Ön kívánságaitól és biztonsági igényeitől függ, nem pedig a jelenlegi kamatszinttől. Egyébként fogyasztóként megteheti 10 év múlva felmondani a kölcsönszerződéseket, a bank nem tud.
Mit gondoljon a lakáshitelről és a megtakarítási hitelről?
Az azonnali lakástakarék-finanszírozás az otthon finanszírozásának alternatívája. Ez egy kölcsönszerződés és egy épületegyüttes kölcsönszerződés kombinációja.
A kölcsön általában az lesz nem fizetik vissza, Itt csak a kamatot fizeti. Ez azt jelenti, hogy a fennmaradó adósság marad teljes egészében. Egy nagyobb egyszeri befizetést, majd a rendszeres havi megtakarítási kifizetéseket általában a lakáshitel és a megtakarítási szerződés tartalmazza. A megtakarítási egyenleg kevés kamatot keres, és ha beleszámítja az akvizíciós díjat, a kamatláb gyakran negatív, amíg meg nem adják az építési társaság szerződését.
Tehát egyrészt kamatot fizet, másrészt lakáshitel-megtakarítási kifizetéseket, amíg meg nem adják az épületegyesület szerződését. A lakáshitel- és megtakarítási szerződést legkorábban akkor adják meg, amikor befizette a szükséges hitelt (a tarifától függően általában a lakáshitel és a megtakarítási összeg 40 százaléka), és amikor a szerződés elég régóta fennáll (ez a tarifától is függ). Az allokációval igényelheti az épületegyüttes hitelt. Ez az épületkezelői kölcsön ekkor felváltja a törlesztés nélküli hitelt. Az épületegyesület hitelének feltételei már rögzítettek. Az ilyen típusú finanszírozás értékesítési pontja tehát az, hogy a fogyasztó hosszú távon számíthat a biztonságos (nem növekvő) kamatokra.
Annak megállapításához, hogy érdemes-e azonnali lakáshitel megtakarítási kölcsönt nyújtani, szükséges a Teljes effektív kamatláb hogy a teljes időtartam alatt tudjam. Tanácsadói gyakorlatunkból tudjuk, hogy a teljes effektív kamatláb általában meghaladja a hitel kamatlábát és meghaladja az építőipari társasági kölcsön kamatlábát, és nem közöttük van, mint azt feltételezhetjük. Ennek oka a negatív kamatkülönbözet a felosztás idejéig: a kölcsön kamatköltségei magasabbak, mint az építőipari társadalom megtakarítási egyenlegéből származó kamatbevételek.
Az építő társadalmak szeretnék hangsúlyozni, hogy a társadalombiztosítási kölcsönök bármikor speciális visszafizetésekre képesek, ami különös előnye a társadalom kombinációs finanszírozásának felépítésében a szokásos járadékkölcsönökkel szemben. A különleges törlesztéshez való jog általában nem a törlesztés nélküli hitelre vonatkozik, hanem a későbbi és olcsóbb épületegyüttes hitelre. Ez valóban a társadalom finanszírozásának kiépítésének előnye? Nagyon világosan mondjuk: nem.
Mert SEbben az esetben a további visszafizetések növelik a teljes effektív kamatlábat a finanszírozás. Első pillantásra ez meglepőnek tűnik. Ennek oka: A finanszírozás különösen alacsony kamatozású második szakasza (alacsony költségű építőipari társasági hitel) lerövidül. Ez nagyobb súlyt ad a drágább első szakasznak (törlesztés nélküli hitel és negatív kamatkülönbözetű üzletág), aminek következménye az össz effektív kamatláb növekedése. Aki elvárja, hogy speciális törlesztéseket beépítsen a finanszírozásba, tudnia kell, hogy a teljes effektív kamat matematikailag valamivel magasabb, mint e speciális törlesztések nélkül.
A társadalom kombinációs finanszírozásának alternatívája a szokásos járadékkölcsön, hasonló fix kamatozású.
Podcast ingatlanfinanszírozás témában
Aki saját házat vagy lakást szeretne vásárolni, sok kérdés előtt áll: Mennyi hitelt engedhetek meg magamnak? Hogyan állnak össze a teljes költségek? Milyen finanszírozási lehetőségek vannak, és hogyan lehet csökkenteni a kockázatokat? A saját tulajdonod is jó nyugdíj? Milyen finanszírozás van az államtól?
Niels Nauhauser pénzügyi szakértő Niklaas Haskamp interjújában elmagyarázza, mire kell gondolnia, mielőtt elmegy a bankjába. Saját igényeinek és pénzügyi rugalmasságának ismerete számos kockázatot jelentősen csökkenthet.