Közösségi tulajdon elfogadása
Elvileg a A kommunális vagyon csökkenése az ingatlanfejlesztő megfelelő szerződő partnerének eredeti feladata. Ez azt jelenti, hogy a WEG-rendszergazdához, a WEG-összeállításhoz vagy egy szakértőhöz való váltás nem megengedett.
A Müncheni Felső Területi Bíróság ezt jól összefoglalta 2016. december 6-i ítéletével - 28 U 2388/16 Bau -, juris. A fejlesztői szerződés minden elfogadási záradékának be kell tartania ezeket a követelményeket.
1. Az ingatlanfejlesztő által az adásvételi szerződés általános feltételeiben alkalmazott kikötés, amely lehetővé teszi a közös tulajdon elfogadását az ingatlanfejlesztő által kijelölt első kezelő által, a német polgári törvénykönyv (BGB) 307. cikke (1) bekezdésének 1. mondatával összhangban hatástalan. Az a tény, hogy egy szakértőt is felhatalmaznak, nem teszi érvényessé a záradékot (110. szám).
2. A kommunális ingatlan elfogadása nem a lakástulajdonosok egyesületének, hanem az ingatlanfejlesztő egyes szerződő feleinek eredeti kérdése. A háztulajdonosok közgyűlésének ezért nincs kompetenciája a közös tulajdon elfogadásáról szóló határozat meghozatalára.
I. A téma alapja a fejlesztői szerződés
Ingatlanfejlesztési szerződés részeként az ingatlanfejlesztő vállalja, hogy házat vagy hasonló épületet felállít vagy átalakít, valamint ingatlanra/örökölhető építési jogokat szerez be egy ingatlanra "vételár" megfizetése ellenében. A fejlesztői szerződés tehát mind az adásjog, mind a munkajog elemeit tartalmazza.
A GewO 34. § c) szerint ingatlanfejlesztő minden olyan üzleti személy, aki építőként saját vagy harmadik fél számlájára saját nevében készít elő vagy hajt végre építési projekteket, és vásárlók, bérlők, bérlők vagy más haszonhúzók vagy vásárlási vagy használati jogok kérelmezőinek eszközeit használja fel.
2. Társasház vásárlása ingatlanfejlesztőtől történő vásárláskor
Általános szabály, hogy a fejlesztő egy lakóépületet épít/alakít át, és egyúttal felosztja lakóingatlanná és részleges tulajdonjoggá a WEG 3., 8. szakaszának megfelelően. Különleges tulajdonban vannak a lakások vagy kereskedelmi egységek, és egyidejűleg mindegyik speciális ingatlan tulajdonjoggal rendelkezik az egész ingatlanban.
Ha az egyedi ingatlant ezután fejlesztői szerződésekkel értékesítik, különféle kérdések merülnek fel. Az ingatlanfejlesztő vállalja, hogy alkotást (szerződéses kötelezettséget) hoz létre mind speciális, mind közös tulajdon formájában, és mindkettő tulajdonjogát megszerzi (szerződéses kötelezettség). Minden magántulajdont (lakást vagy részleges tulajdont) össze kell kapcsolni a közös tulajdonban lévő ingatlan közös tulajdoni hányadával, a WEG 1. szakaszának 2. bekezdésével összhangban.
A WEG 1. § (4) bekezdése szerint a közös tulajdon az ingatlan tulajdonosa, valamint az épület részei, rendszerei és létesítményei, amelyek nem külön vagy harmadik személyek tulajdonában vannak. A fő alkalmazási példák az épület teherbíró részei, a homlokzat stb.
A közös tulajdon létrehozása tehát minden lakásvásárlónak tartozik. Ebben a tekintetben a BGB 640. §-a vagy az adásvételi szerződés szabályai szerinti elfogadás szükséges a munkaszerződésben szereplő előírásoknak megfelelően.
II Az ingatlanfejlesztői szerződések elfogadása
1. A fejlesztői szerződés munkaszerződésként
Amennyiben az építési szerződés rendelkezik a munkára vonatkozó törvény szerinti elemekkel, a munkaszerződés rendelkezéseit kell alkalmazni. A vevőre/megrendelőre a következők vonatkoznak: Az ingatlanfejlesztő által elvégzett munkát a BGB 640. § (1) bekezdésének 1. pontja értelmében a közös és az önálló ingatlan vonatkozásában is ténylegesen és jogilag el kell fogadni, feltéve, hogy a feltétel készen áll az elfogadásra. Az adásvételi szerződésekben az elfogadás követelményei eltérően szabályozhatók.
- Az ingatlanfejlesztő díjazási igénye esedékes (BGB 641. §).
- A bizonyítási teher változik. Az elfogadás előtt a fejlesztőnek bizonyítékot kell tennie arra vonatkozóan, hogy a műnek megalapozott tulajdonságai vannak és hibátlanok. Az elfogadás után a munka hibájának fennállása a vevőt/megrendelőt terheli.
- Megkezdődik az elévülési idő a hibákra vonatkozó garancia összefüggésében (BGB 638., 634. a., 2. bekezdés).
- Az elfogadás után az építési munkák megromlásának és megsemmisülésének kockázata áthárul a vevőre/megrendelőre.
- Az elfogadással az ügyfélnek már nincs igénye a teljesítésre. Hibák esetén átdolgozásra és garanciára jogosult a BGB 633., 634. §-a alapján.
2. Különleges és közösségi javak külön elfogadása (részleges átvétel)
Mind a közös, mind a magántulajdont el kell távolítani. Külön elfogadás lehetséges. Az ingatlan-fejlesztővel szembeni külön elfogadás kötelezettsége csak külön megállapodás alapján áll fenn (BGH, 1994. február 10., VII ZR 20/93). Ha a közös és az egyedi vagyontárgyakra eltérő elfogadási idők vonatkoznak, akkor eltérő elévülési idő is érvényes.
3. A különálló ingatlan elfogadása
Elvben a különálló ingatlan elfogadása nem foglalja magában a közös tulajdon elfogadását. Csak a megfelelő vevő jogosult és köteles átvenni a különálló ingatlant.
Kivétel: A közös tulajdon kizárólag különálló ingatlan területén található. Ha az ügyfél tudatában van annak, hogy közös vagyont is fogad el, amikor elfogadja a különálló ingatlant, akkor az elfogadás e tekintetben hatékony. Az elfogadás ekkor csak a vásárló vevő/megrendelő és a fejlesztő viszonyában érvényes.
4. A közös tulajdon csökkenése
Minden vevőnek/megrendelőnek el kell fogadnia a közös ingatlant a meglévő szerződései alapján. Itt az alap a megfelelő adásvételi szerződés és a megfelelő megállapodások. Ez a mindenkori alkalmazandó és egyeztetett építési vállalkozó egyedi kötelezettsége az egyén számára. A szerződés szabadsága itt elvileg érvényes. Az adott vevők/megrendelők szerződései akár ellentmondhatnak is egymásnak. Sem az adminisztrátor, sem az egyéni tulajdonos nem jogosult a közös tulajdon elfogadására a többiekért.
Ez akkor is érvényes, ha a közös tulajdonra különleges használati jog vonatkozik. Ebben az esetben is minden vevőnek/megrendelőnek el kell végeznie az átvételt.
5. Meghatalmazás átadására
A vevő meghatalmazást adhat, és az arra felhatalmazott harmadik fél átveheti mind a magántulajdont, mind a közös vagyont.
Bizonyos esetekben már magában a fejlesztői szerződésben is megállapodtak arról, hogy a vevő elfogadását egy épületszakértőnek kell elvégeznie. Már a szerződéses tárgyalások során figyelembe kell venni a költségeket és a kiválasztást: A vevő számára előnyös lenne, ha a kiválasztást legalább közösen (fejlesztő és vevő), vagy harmadik fél végzi. Megállapodhat abban is, hogy az ingatlanfejlesztő viseli a szakértő költségeit.
Az adminisztrátort egyébként nem lehet kényszeríteni arra, hogy elfogadja a meghatalmazást és a hozzá tartozó megbízást. Nem a vezetői feladatai közé tartozik a közösségi tulajdon elvétele. Általában azonban a megosztott tulajdonos (itt a fejlesztő) maga biztosítja az első menedzsert. Nem ritka, hogy kapcsolatban áll a fejlesztővel, így kétségek merülnek fel a semlegesség miatt.
A közös tulajdon elfogadásának területén számos olyan záradék van, amely méltánytalanul hátrányos helyzetbe hozza a vásárlót, ezért hatástalan (BGB 307. és azt követő §-ok).
6. Záradék a visszavonhatatlan meghatalmazott képviselő kinevezésére
A visszavonhatatlan meghatalmazott képviselő kinevezésére vonatkozó záradékok hatástalanok.
"A közös tulajdon elfogadását az egyes vevők számára esküdt szakértő végzi, akit a vevő saját költségére alkalmaz" (LG Munich I, 2008. július 2-i ítélet - 18 O 21458/07 -, juris).
"A közös ingatlant a szerződő felek számára a lakótelep kezelője elfogadja, de legkorábban akkor, amikor az összes lakás több mint 50% -át eladták" (LG Hamburg, 2010. március 11-i ítélet - 328 O 179/09 -, juris).
7. Határozatok a közös tulajdon elfogadásáról
Elvileg minden egyes vevő személyesen jogosult az ingatlanfejlesztővel kötött szerződéses megállapodása szerinti elfogadásra, vagy köteles a rá vonatkozó szerződéses megállapodásoknak megfelelően megtenni. Ugyanez vonatkozik a jótállási jogokra is.
A WEG azonban részben jogilag illetékes. Ebből a szempontból néha megpróbálják elfogadni a lakástulajdonosok társulását, mint egyesületet, és egységes elfogadást végezni.
Vitatható, hogy a WEG - ha már létezik egyáltalán - rendelkezik-e döntéshozatali hatáskörrel e tekintetben.
A döntéshozó hatóság megerősítése esetén a lakástulajdonosok közösségének mindenképpen meg kell neveznie egy testületet vagy személyeket, akik képviselik a lakástulajdonos közösséget az elfogadás során. Azt is el kell döntenie, hogy ez a személy mit tehet. Ebben a tekintetben a WEG-nek nincs jogi képviselője. Az adminisztrátornak erre nincs meghatalmazása, ami a törvényből fakad.
Az a tény, hogy az egyesületnek később lehetősége van egyesíteni a közös tulajdon hiányosságait, a döntéshozó hatóság mellett szól. Ellentmondásos lenne megtagadni tőle a döntéshozó hatalmat az elfogadás kölcsönössé tétele érdekében. Szoros összefüggés van az elfogadás és a jótállási jogok között, ami az egyik vélemény szerint indokolja a kölcsönösségre vonatkozó döntéshozó hatalmat. Valószínűleg ez is az uralkodó vélemény, de legfelsőbb bírósági határozatot még nem hoztak.
Figyelemre méltóak a döntéshozó hatósággal szembeni érvek is: Az elfogadásnak messzemenő következményei vannak az egyes vásárlók számára, különös tekintettel hátrányokra. Ezért fennáll annak a kockázata, hogy ezeket a jogi következményeket a többség „megszervezése” nem megfelelő módon idézi elő.
A helyi vélemény szerint a határozattal történő kölcsönösség semmissé válik a döntéshozatali hatáskör hiánya miatt, mert jelentős hátrányt jelent az egyes vásárlók számára, annak ellenére, hogy esetleg még nem tagjai a közösségnek. Az elfogadás átadása tehát állásfoglalással nem lehetséges.
Ha egy határozat meghozatalával próbálják megosztani az elfogadást, gondosan mérlegelni kell az elfogadás adminisztrátornak történő átadását. Az ügyintéző sem jogilag, sem nem köteles a közös tulajdon átvételére. Erre külön felhatalmazással kell rendelkeznie. Rendszerint hiányzik a tényleges és a jogi szakértelem sem az elfogadáshoz. Megtagadhatja ezt a feladatot.
A legtöbb esetben kölcsönös függőség is fennáll a fejlesztő és az első rendszergazda között. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a fejlesztő a határozatok meghozatalakor gyakran a szavazatok többségével vagy legalább nagy hányadával rendelkezik, és az ő javára befolyásolhatja a határozat eredményét. A kommunikációra vonatkozó döntés és az adminisztrátor engedélyezése nem tartozik a BGB 307. és azt követő §-ok szigorú ellenőrzése alá (AGB ellenőrzés).
8. Szerződéses megállapodás
Az elfogadásra a lakástulajdonosok szerződést köthetnek. Ez akkor szerződéses jellegű. Egy ilyen megállapodás nem kifogásolható. A döntéshozó hatóság kérdése tehát nem releváns. Egy ilyen megállapodás csak azokra a tulajdonosokra vonatkozik, akik hozzájárultak hozzá. Más tulajdonosokat (új tulajdonosokat) nem köti ez a szerződéses megállapodás (a határozatok kivételével). Ez nem megállapodás a WEG 10. § (3), (5) bekezdés 4. mondat 1. mondata szerint (lásd alább).
9. Megállapodás a WEG szerint
Különböző, ezért bonyolultabb és jogilag ellentmondásos kérdés az, hogy a lakástulajdonos megköthet-e ilyen megállapodást a WEG 10. § (3), (5) (4) bekezdés 1. mondatának megfelelően, és bekerülhet-e az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a közösségi rendben szereplő szabályozás akkor kötelező. Mivel a közösségi szabályokat általában a fejlesztő készíti előre, úgy tűnik, hogy van néhány érv ellene.
10. Használat útján történő elfogadás (fiktív elfogadás)
Fiktív elfogadás felhasználással is lehetséges. Ez egyenértékű a tényleges elfogadással. Az elévülési idő kezdete ekkor az az időpont, amikor azt felhasználják.
A kommunális tulajdon elfogadása rendkívül problematikus, de a vevő/vevő számára is jelentős előnyökkel járhat. Különösen, ha fokozatos elfogadásra kerül sor, vagyis nem minden vevő fogadja el egyidejűleg, akkor a jótállás elévülési ideje elhalasztható a hibákra vonatkozó követelések összesítésével. Ilyen esetben az elévülés csak az utolsó vevő/ügyfél általi elfogadással kezdődik.
Rendeljen minket a jogi helyzet vizsgálatára
Hívjon minket kötelezettség nélkül, vagy írja le nekünk e-mailben az esetét.