Lakásbérlet - hatékony felújítási záradékok - Vohmann ügyvédek; Kollégák Wuppertalban
A Szövetségi Bíróság 2015. március 18-i három ítéletében megváltoztatta korábbi ítélkezési gyakorlatát azon klauzulák hatékonyságáról, amelyek a bérlőtől kozmetikai javítások elvégzését írják elő. Egy esetben - Az: VIII ZR 242/13 - a bérlet lejárta után a bérbeadó kártérítést követelt a bérlőtől, mert nem végzett kozmetikai javításokat. A bérleti szerződés megfelelő pontja többek között így hangzott:
- A bérlő vállalja, hogy a 2. és 3. pont szerint kozmetikai javításokat végez. A kozmetikai javítás magában foglalja a falak és a mennyezetek festését, meszezését vagy tapétázását, a padló és az ablakok belsejének festését, az ajtók, radiátorok, közművezetékek és minden egyéb festést a bérelt területen belül, beleértve a beépített bútorok festését is.
- A kozmetikai javításokat szakszerűen és rendszeresen kell elvégezni a bérelt helyiségek rendeltetésének és típusának megfelelően, ha a nappali szobák megjelenését a felhasználás több mint elhanyagolható mértékben rontja. Ez általában a következő időintervallumok után történik: a konyhában, a fürdőszobákban és a zuhanyzókban háromévente, (.), Az összes többi kiegészítő helyiségben hétévente. Ablakok, ajtók, radiátorok, tápvezetékek és beépített bútorok festése rendszeresen szükséges hat év után, ha a megjelenést több mint elhanyagolható mértékben befolyásolja a használat.
A BGH véleménye szerint az említett kikötések akkor érvényesek, ha a lakást a bérlet kezdetekor felújított állapotban adták át a bérlőnek. Ekkor a záradék nem lépi túl a felújítás tényleges szükségletét. A 2. szakaszban meghatározott időintervallumok ugyanis csak a felújítás „általános” igényeire vonatkoznak. A bérlet tartalmazott egy olyan záradékot is, amely szerint a bérlő minden esetben szabadon bizonyíthatja az esedékes felújítási kötelezettség fennállását, miszerint a tényleges állapot miatt a lakásban még nem volt szükség kozmetikai javításra.
A záradék további rendelkezése révén, amely szerint a kozmetikai javítások kötelezettsége rendszeresen megkezdődik, ha a helyiségek megjelenését a felhasználás több mint elhanyagolható mértékben befolyásolja, a bérlő nincs indokolatlanul hátrányos helyzetben. Mivel ez a megfogalmazás azt jelenti, hogy a használat apróbb jelei nem jelentik a felújítási kötelezettséget.
Következtetés: A felújítási záradék megállapodása, amely szerint a bérlő általában köteles a szokásos időbeosztás szerint kozmetikai javításokat végezni, akkor érvényes, ha egy felújított lakást adtak át neki a bérlet kezdetekor.