Nyaralók Az álom otthonától a rémálomig
Jobst, Peter
Hamarosan sok német ismét a napsütéses dél felé vonzódik. Egy nyaraló vásárlása, például Ausztriában, Mallorcán vagy Franciaország déli részén, egyre népszerűbb téma. Néhány „álom saját ház birtoklásáról” azonban túl gyorsan fog kitörni.
Számos nyaraló és apartman szolgáltató jelenleg különösen kihasználja az eurótól való félelmet. Élénk színű és fényes, azt javasoljuk az érdeklődőknek, hogy ez egy különösen olcsó "alku", amellyel biztosítani lehet a pénzét. És nem csak: Az áremelések gyakorlatilag garantáltak.
A valóság azonban általában másképp néz ki. Vannak olyan nyaralók és komplexumok is, amelyek elsődleges elhelyezkedésüknek köszönhetően még mindig felértékelődhetnek, például a Côte d'Azur-on. A jelenlegi fejlemények miatt egyes desztinációk is különösen divatosak, például Ticino, amelynek a Gotthard-alagút alagútjának megnyitása után néhány év múlva hasznot kellene hoznia. A belépő szintű, gyakran több millió eurós árak azonban már olyan szinten vannak, hogy érdektelenné teszik őket a legtöbb német orvos számára. És ha valóban ilyen vonzó ingatlant kínálnak, általában a régióban vagy az adott országban meghirdetett pályázati felhívás elegendő a gyors eladáshoz. A németeknek ritkán tesznek ilyen ajánlatokat. Számos területen, például Svájc és Ausztria egyes részein, legalábbis ilyen kiemelkedő helyeken, a külföldiek általi megszerzés egyébként is tilos, vagy olyan jelentős feltételekhez kötött, hogy gyakorlatilag csak a belföldi emberek léphetnek be.
Nem szabad hagynia, hogy elvakítsa magát az az érv, miszerint a nyaraló olcsó módja lehet a nyugdíjba vonulásnak. Ez csak akkor érvényes, ha a nyugdíjazás küszöbön áll. Ha azonban még mindig tíz, 20 vagy több évig aktív, akkor az ingatlan is elöregszik erre a tíz, 20 vagy több évre. De mivel a minőség az életkor előrehaladtával elkerülhetetlenül csökken, kérdéses, hogy valaki valóban szeretné-e nyugdíjasként használni az ingatlant. És akkor az előrejelzett beruházás már nincs messze, hiszen a 70-es vagy 1980-as években épült nyaralókra, például Spanyolországra nézve könnyen látható.
Még akkor is, ha a helyzet megfelelőnek tűnik, jelentős jogi kockázatok vannak. Néhány mediterrán országban az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek csak deklaratív hatása van, elegendőek a szóbeli adásvételi szerződések is. Ennek megfelelően nő azok az esetek, amikor a társasházaknak hirtelen három vagy több tulajdonosuk van. De más machinációk is napirendnek számítanak, az uniós jogszabályok ellenére. Az ígéretekkel ellentétben az ingatlanok gyakran egyáltalán nem épülnek, nem épülnek időben vagy hanyagul húzódnak fel a legprimitívebb eszközökkel. A víz, a gáz és az áram kapcsolatait gyakran „elfelejtik”, és nem ritka, hogy az építési vállalkozók vagy ügynökök a befejezés előtt csődbe mennek. A szakemberek nem hiába tanácsolják, ha lehetséges, csak egy már elkészült vagy használt ingatlant vásárolnak, mivel a kezdeti problémák általában már megszűntek.
De legyen szó új épületről vagy használt vásárlásról: mindig hátrányos, hogy csak nagyon kevés leendő vásárló tud idegen nyelvet beszélni idegen ingatlanért. Lehetséges, hogy rendelkezésre állnak olyan alapismeretek, amelyek elegendőek a pékség reggeli vásárlásához, de hiányzik az ingatlanokhoz szükséges szakszókincs
lízing szükséges. E jog nélkül-
Független, németül beszélő szakértő vagy ügyvéd közreműködésével a vásárlás a Vabanque játékává válhat. Ebben az összefüggésben bebizonyosodott a kapcsolat a vesztes hírű nemzetközi brókercégekkel.
Mert a tény az: Sok új ingatlanok szolgáltatóját kétségesnek kell minősíteni, ezáltal a gyakran teljesen hatékonytalan igazságszolgáltatás "segítőként" szolgálja őket. Azok az esetek, amikor a német ingatlantulajdonosokat vállrándítással kisajátítják az ókori állami törvényekre hivatkozva, korántsem ritkák. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződéseket nagyon gondosan ellenőrizni kell, és a kifizetéseket csak lépésről lépésre lehet teljesíteni.
Ezenkívül elengedhetetlen az öröklési helyzet ellenőrzése. Mivel az utazási ország öröklési törvénye szinte minden esetben érvényesül, vásárlás előtt meg kell tudnia, hogy az üdülési ingatlant például az egyik vagy mindkét házastárs felé engedi-e futni.
Az érdekelt félnek tudnia kell azt is, hogy Spanyolországban sok ház épült építési engedély nélkül. Az 1987 végén elfogadott „parti törvény” részeként ezeket a tárgyakat lebontással vagy kisajátítással fenyegetik, hacsak az illetékes önkormányzat ezt követően nem hagyja jóvá.
Más ígéreteket gyakran nem lehet teljesíteni. Az ajánlat kitettségében szereplő „idilli folyó” zivatar után szakadó pataknak bizonyul, amely szintén - lassan, de biztosan - elviszi a megszerzett ingatlan lejtését. A megbeszélések megtekintésétől eltekintve a „tiszta strandot” nem őrzik és nem is karbantartják, a „forgalombarát elhelyezkedés” pedig azt jelenti, hogy az ingatlan egy repülőtér megközelítési útján áll. Ezt a problémát csak a helyszínen végzett többszöri teszt segítségével lehet felismerni, amelyek során tudatosan figyelünk a lehetséges negatív pontokra.
Nem szabad figyelmen kívül hagyni azokat a járulékos költségeket, amelyek egy üdülési ingatlannal kapcsolatban merülnek fel, akár Németországban, akár külföldön, és amelyeket az eladók általában túl alacsonyan adnak. A vételár mellett rendszeres többletköltségek merülnek fel a közjegyző, az ingatlan-nyilvántartás vagy a bíróság számára, az ingatlanügynök néhány százalékos díjakat is követel, és nem utolsósorban az ingatlanátadási adó gyakran jelentős tétel. Összességében ez legalább tíz-15 százalékkal drágítja az ingatlant.
Figyelembe kell venni a működési költségeket is. Aki lakáskomplexumba vásárol vagy házat vásárol, annak ki kell számítania a folyamatos ápolás, a csatornázás, a szemétszállítás és a közösségi áram díjait, valamint a külföldi adókat. Elegendő tartalékot kell felépíteni a javításokhoz is. Átlagosan havi 150–400 euró kiadással kell számolnia egy üdülőhely esetében.
Vegye figyelembe az összes költséget
Magának az ünnepnek a költségeit sem szabad figyelmen kívül hagyni.A menetrend szerinti járat a távoli üdülőhelyre sokkal drágább, mint a charterjegy, amelyet más utazási szolgáltatásokkal együtt foglalnak le. Ha egy régiót csak néhány légitársaság üzemeltet, akkor azt is ellenőrizni kell, hogy a meglévő repülési tervet belátható időn belül korlátozni lehet-e.
Az önellátás vagy az éttermek rendszeres látogatása, különösen a déli strandokon, gyakran drágább, mint a félpanziós ellátás egy jó szállodában. Ezen kívül vannak más "kis összegek", a bérelhető autótól kezdve a tengerparti nyugágyak és napernyők költségéig. Végül figyelembe kell venni, hogy a saját négy faladon töltött nyaralásnak minden bizonnyal megvan a maga varázsa, másrészt a családnak nagyobb terheket kell elfogadnia, például a tisztán tartás és az evés miatt. Egyébként az is stresszes lehet, ha az üdülési ingatlant tolvajok többször kifosztják, miközben nincs használatban, ami előfordulhat állítólag biztonságos régiókban is, például Toszkánában vagy Nyugat-Franciaországban.
A költségek csökkentése érdekében az ügyes eladók előszeretettel mozdítják elő a bérlés lehetőségét. Ez akkor is érdemes lehet, ha fokozott kopáshoz kapcsolódik. De itt is körültekintően kell eljárni, mert a bérlet nem minden esetben törvényesen megengedett. De ha a nyaralók a rendőrség által lezárt ajtók előtt állnak, akkor baj van beprogramozva. Különösen a spanyol hatóságok szeretnek fellépni a külföldi nyaralótulajdonosok ellen, mivel a spanyol szabályozás megsértését tapasztalhatjuk abban, hogy a rokonok vagy barátok számára nyaralást biztosítanak.
Ezenkívül itt is be kell tartani az adókat. Míg a németországi üdülőingatlan-vásárlók igénybe vehetik az adókedvezményeket, ha ügyesen megalkotják a szerződést, és öröklési és ajándékozási adókból is részesülnek, a külföldi ingatlanok helyzete kevésbé kedvező. Ha különösen az öröklési adóról van szó, sok ország mélyen a befektetők zsebébe ás, de a bérleti jövedelmet is rendszeresen, sőt néha kétszer is megadóztatják - vagyis az utazási célpontban és Németországban. Legjobb esetben a meglévő kettős adóztatás elkerüléséről szóló megállapodás szabályai jöhetnek szóba. Eszerint az ingatlanokat abban az országban adózzák, ahol találhatók („a hely alapelve”). Ez általában olcsóbb, mint Németországban az adózás. Mindenesetre van egy előrehaladási feltétel ebben az országban, amely szerint a pozitív külföldi jövedelmet is figyelembe kell venni a német adókulcs meghatározásakor, még akkor is, ha a német adóhatóság nem részesül ebben. A kettős adóztatás elkerüléséről szóló megállapodás előnyöket kínál, ha a befektető ingatlanával pozitív jövedelmet termel, és a külföldi adó lényegesen alacsonyabb, mint a német adó.
De ez önmagában azt mutatja, hogy a nyaralás a saját négy falában nem feltétlenül olcsó. Ha hozzáadjuk a háromszázalékos veszteséget a 80 000 eurós ingatlan éves hozzávetőlegesen 2500 euró járulékos költségéhez, a teljes költség gyorsan csaknem évi 5000 eurót tesz ki - és ezért a pénzért már biztosan van kellemes nyaralás a helyszínen egy négy vagy öt csillagos szállodában. A kezdés előtt nagyon alaposan ellenőrizze az összes szempontot, és csak akkor írjon alá szerződést, ha teljesen biztos abban, hogy az "álomotthon" megtalálható az üdülőnél. A meglévő nyelvi és jogi akadályok esetén elengedhetetlen a szakértők bevonása a helyszínen. Jobst Péter
Sok szolgáltató új
A tárgyaknak ma kell lenniük
veszteséges kategóriába sorolják, így a többszörös
teljesen hatástalan igazságszolgáltatás
egyfajta "segítő" szolgál.