OROSZ JOGTÓL A FRANCIA JOGI ITINERÁRIUMBA D; INGATLANVÁSÁRLÓ; Fontaneau
Cikk az „Európai adózás és a nemzetközi üzleti jog” című, 152. sz
(2007. év)
A szocialista rezsim oroszországi összeomlása óta az ingatlanpiac új korszakba lépett, nyitva a külföldi felvásárlások előtt. Valójában a szovjet rendszer idején minden vagyon az államé volt, és az egyéneknek csak joguk volt használni. Nagy felfordulást vezettek be 1986-ban a földreformmal, amely egy teljesen új koncepciót vezetett be az orosz állampolgárok számára: a magántulajdont. Ettől az időponttól kezdődött a privatizáció hosszú hulláma, amely az oroszok számára azt jelentette, hogy most szabadon dönthetnek úgy, hogy szabadon választják az ingatlanjuk adásvételét.
A kialakított struktúrák azonban még mindig fejletlenek, és úgy tűnik, hogy nem elegendőek a biztonságos és hatékony jogi keret biztosításához a potenciális vásárlók számára. Még az is látszik, hogy egy ingatlanszerzési projekt oroszországi megvalósítása valódi akadálypálya maradna.
Ennek eligazodásához a francia olvasók hajlamosak a saját rendszerükkel közös pontokat keresni. De nyilvánvaló, hogy figyelmét elsősorban a különbségekre hívják fel. Mindenesetre ez az összehasonlítás az orosz jogrendszerrel ma már elengedhetetlen annak érdekében, hogy megkönnyítsük a francia közjegyzők feladatát, akiknek jelentős oroszországi ügyfelek beáramlásával kell megküzdeniük, amelynek célja a tranzakciókkal kapcsolatos lehetséges problémák felderítése és a lehető legjobb megfelelnek a követelményeiknek. Ez utóbbiak viselkedésének és reakcióinak előrejelzése része küldetésük céljainak, amelyek célja a legjobban szolgálni az összes fél érdekeit.
Az oroszországi ingatlanvásárlás különböző szakaszai
Keresse meg a választott ingatlant
Azoknak az embereknek, akik Franciaországban szeretnének ingatlant szerezni vagy eladni, többféle megoldásuk van: vagy közvetlenül egyeztetik egymás között az eladás feltételeit, vagy közvetítőt, ingatlanügynököt vagy közjegyzőt hívnak, akik segítenek találkozni. Ez utóbbi eset gyakran önmagában az egyetlen lehetőségként jelenik meg, ha a felvásárló külföldön található. Az így megkötött ingatlanügylet alkalmával a közvetítő jutalékra jogosult, amelyet általában az ingatlan eladási árának csökkenő százalékaként számolnak (általában 5% és 6% között). Ezt a vevő ("jutalék az eladási áron felül") vagy az eladó viselheti ("az eladási árban szereplő jutalék").
A francia ingatlanügynök szakmáját szigorúan az 1970. január 2-i törvény szabályozza. Valójában csak akkor léphet fel közvetítőként az adásvételben, ha megbízást kapott az eladótól vagy a vevıtıl.
Ugyanez vonatkozik az oroszországi lakások vagy ingatlanok megszerzésére, különösen külföldiek részéről, azzal a különbséggel, hogy itt az ingatlanügynök játszik meghatározó szerepet. Valójában a közjegyző igénybevétele nem elengedhetetlen az oroszországi ingatlanvásárláshoz, az ingatlanügynök feladata az összes szükséges dokumentum előkészítése és a kutatás elvégzése, különös tekintettel a tulajdoni lapokra, az ingatlanbiztonság biztosítása érdekében. az ügyletet a feleknek.
Az orosz ingatlanügynök ebben az esetben jogosult díjazásra (közvetítői díjakra), amelyet az az ügyfél fizet, akinek a szolgáltatást nyújtják, legyen szó eladásról vagy vételről. Mindkét esetben a díj összegét általában az eladási ár százalékában is kiszámítják, a legolcsóbb ingatlanoknál 5% -tól kezdve, a 2 000 000 USD hozzávetőleges értékű ingatlanoknál 2% -ra csökkenve.
Így amikor a vevő meglátogatta az általa választott ingatlant, kérdés lesz az ingatlan megszerzésének különböző szakaszainak bemutatása.
Adásvételi szerződés vagy előzetes megállapodás tárgyalása és aláírása
Az ingatlanügyletet általában két szakaszban hajtják végre Franciaországban:
- adásvételi szerződés aláírása
- az értékesítés közjegyzői okiratának aláírása
Amint az eladó és a vevő megállapodtak az adásvétel feltételeiről, aláírhatják az eladási ígéretet, amelyet "eladási szerződésnek" is neveznek. Ez egy olyan szerződés, amelynek végén az eladó vállalja, hogy eladja a megadott ingatlant, a vevő pedig megvásárolja az adott ingatlant meghatározott áron.
Mivel a vevő hitelt használ az ingatlan megszerzéséhez, az adásvételi szerződés szisztematikusan tartalmazza a jelzálog megszerzésének előfeltételét.
Az oroszok jobban ismerik az ilyen típusú szerződéseket az "előzetes megállapodás" néven. Ez utóbbi a felek minőségét és különösen az eladási tárgyra vonatkozó tulajdonjogukat igazoló igazgatási dokumentumok összegyűjtéséből áll.
Így az esetleges összeférhetetlenség elkerülése érdekében ma fontos elvégezni az áhított vagyon (a francia közjegyzők „tulajdon eredete” néven ismert) történetének alapos vizsgálatát.
Valójában a szovjet időkben ahhoz, hogy a lakásban élési jogot megszerezhessék, ott regisztrálni kellett (az oroszok propiska néven ismert fogalmat), ami egyenértékű volt a hivatalos bélyegzővel az orosz „vagyonkezelő” (domrabrotnik, szó szerint „épületvezető”) állami megfelelője adta ki, igazolva a helyiség tényleges elfoglalását. A privatizáció során az ebben a lakásban "regisztrált" családtagok közös tulajdonossá váltak, és mindegyikük osztatlan részesedéssel rendelkezett a szállásban.
Annál fontosabb, hogy az ingatlan öröklésénél ellenőrizzük az ingatlan történetét. Valójában és példaként, ellentétben a francia öröklési törvényekkel, Oroszországban lehetőség nyílik egy ingatlan tulajdonosává válni, miközben a közvetlen fokozatú örökös még él. Például annak a gyermeknek, aki örököl egy lakást, és aki nem jó apaként kezeli azt, tulajdonjogát visszavonhatja annak a gyermekének a javára, aki ezt az ingatlant kezelte és fenntartotta (tényleges lakás, adófizetés, munka stb.).