SCPI, bútorozott bérleti díjak, köztes Scellier ... jó ingatlanbefektetések

Az ingatlanpiacon egyre nagyobbak a figyelmeztető jelek. Néhány hónapja csökken a tranzakciók száma. A hitel is aggodalomra ad okot: kevés bank továbbra is 4,3% alatti kamatlábat kínál 20 év alatt. A tripla A elvesztését követően a legtöbb intézmény továbbra is kockáztatja a hitelfeltételek szigorítását.

bérleti

A helyzetet tovább rontja, hogy az ingatlan-tőkenyereség új, 2012. februárjától alkalmazandó adórendszere (a fő lakóhely kivételével) árt. Tíz év utáni viszonteladás esetén a nyereséget összegük 90% -ára adózzák, szemben a reform előtti 50% -kal. És most harminc év telik el a teljes mentesség alól, duplájával a reform előtt.

De el kellene-e hagynunk a követ 2012-ben? Nem. Amíg ultraszelektívek vagyunk, először képesek leszünk kihasználni a Scellier és a Censi-Bouvard rendszer legújabb adókedvezményeit. Megvizsgáljuk az irodai és kiskereskedelmi SCPI oldalát is, amelyek közül a legjobbak jól bírják a válságot. Végül a szociális bérleti haszonélvezettel, egy jó kevéssé ismert tervvel, majdnem 6% -os éves hozamot lehet elérni.

Régi klasszikus bérlemény
Kockázat: közepes vagy magas
Időtartam: minimum 10 év
Nyereségesség: 2,5–6% a terhek és adók előtt

Stagnáló bérleti díjak (+ 0,9% 2011-ben az újonnan bérelt ingatlanok esetében) és kissé emelkedő árak miatt a régi jövedelmezősége továbbra is küzd. Párizsban a csúcsértéke évi 2,5%, a nagy tartományi városokban pedig a jó elhelyezkedésű szupermarketeknél eléri a 4% -ot. Az egyetlen módja annak, hogy túllépje a 6% -ot: periférikus negyedeket vagy kis területeket céloz meg. De itt is bonyolult a feladat, mert a túlzott bérleti díjak 2012. január 1-jén hatályba lépnek. A bérleti díj összegének 10–40% -át kitéve 14 négyzetméternél kisebb vagy azzal egyenlő területeket fog megcélozni, "feszült" területeken találhatók (például Párizsban és a nagy regionális nagyvárosok városközpontjaiban), és ahol a havi bérleti díj meghaladja a havi 30-45 euró négyzetméterenkénti felső határt.

Adózás. Ha az Ön éves földjövedelme nem haladja meg a 15 000 eurót, akkor a mikrotermelési rendszer alapértelmezés szerint érvényes. Ennek eredményeként a bruttó bérleti díjak 30% -os csökkentése, az egyenleget jövedelemadó és 13,5% -os társadalombiztosítási járulék terheli. De választhatja a valódi rendszert, amely magában foglalja azokat, akik évente több mint 15 000 euró bérleti díjat kapnak. Ezután levonja a költségeket (munkák, vagyonkezelő stb.) Az ingatlanjövedelméből, és a bérleti díjak összegén belül a hitelkamatot. Ha az egyenleg pozitív, 13,5% -os jövedelemadóval és társadalombiztosítási járulékokkal kell fizetni. Ha negatív, akkor levonható a teljes jövedelméből 10 700 euróig. A többlet hiány és a hitelkamatok azon része, amely meghaladja a bérleti díjak összegét, a következő tíz évre átvihető az ingatlanjövedelembe.

Tanácsaink 2012-re
Különösen érdekes dinamikus városok stúdióiban és kétszobás apartmanjaiban (Lille, Toulouse, Lyon, Bordeaux…). Ha az ingatlan jelentős munkát igényel, ideértve az energetikai normákra való felminősítést is, válassza a Borloo-rendszert.

Bérlemény Borloo old
Kockázat: közepes
Időtartam: minimum 6 év
Nyereségesség: nettó 3–6,5% adózás utáni előny

Ennek a 2006-ban létrehozott eszköznek az elve egyszerű: az adókedvezmények fejében egy régi ház tulajdonosa megállapodik a Nemzeti Lakásügynökséggel (Anah), hogy legalább hat évre „közbenső” áron (nem havonta négyzetméterenként több mint 17,47 euró Párizsban és a belvárosban, 11,41 euró pedig a 250 000 lakosnál nagyobb városokban). A bérlők éves jövedelme azonban nem haladhatja meg a bizonyos felső határokat: 96 391 eurót például Ile-de-France-ban kétgyermekes házaspárnak, 67111 eurót pedig egy nagy tartományi városban. Ne feledje, hogy ha munkát kell végeznie, Anah az összeg 30-70% -át tudja támogatni. De a bérleti kötelezettségvállalás ezután kilenc évre emelkedik.

Adózás. Bérleti díjából levonhatja a „köztes” megállapodás esetén 30% -os, 60% -os, amennyiben „szociális” vagy „nagyon szociális” (de a bérleti díjak felső határai lényegesen alacsonyabbak), és 70% -os csökkentést, ha megbízza a az ingatlan kezelése állami szervnek. Akkor az igazi rendszer érvényesül.

Tanácsaink 2012-re
A párizsi piacra és a belvárosi piacra alkalmatlan (a bérleti díjak átlagosan 28% -kal magasabbak, mint a mennyezet), a rendszer viszont vonzó sok közepes méretű városban, például Angersben, Orleansban vagy Reimsben. A kapott hozamok ezután meghaladják az adókedvezmény után számított 5% -ot, nagyobb munkálatok esetén pedig akár a 6% -ot is.

Bútorozott ingatlan (régi vagy új)
Kockázat: közepes vagy magas
Időtartam: minimum 9 év
Nyereségesség: 3,5 és 6% között az adókedvezmények előtt

Évről évre a berendezett bérleti rendszer elveszíti vonzerejét. Így a bírák most arra kényszerítik az adományozókat, hogy kínáljanak egy teljesen felszerelt árut (konyhaasztal, hűtőszekrény, edények stb.), És már nem az alapvető minimumot (asztal, ágy, székek). A szerződések tehát kevésbé rugalmasak: ha a szállás a bérlő fő lakóhelye, akkor a bérlet megújítását már nem lehet visszautasítani (kivéve, ha visszaveszi a szállást, hogy maga foglalja el, vagy eladja). A turistáknak éjszakára vagy egy hétre bérlő bérbeadóknak (gyakori helyzet Párizsban) be kell tartaniuk az előírásokat, amelyekhez előzetes engedély szükséges a városházától.