A bérlet a jövőben (BEFA), személyre szabott eszköz az ingatlanügyletekben
A közszférának szentelt ügyvédi iroda: közjogi, magánjogi és büntetőjogi jogászok az állami szereplők számára
A kereskedelmi bérleti eszköz a jövőbeli állapotban (BEFA) az elmúlt húsz évben került kifejlesztésre, és ez egy kereskedelmi, ipari vagy irodaház értékesítésének alapvető állomását jelenti, amelyet mind az állami, mind a magánfelhasználók gyakorolnak. Különlegessége elsősorban abban az időszakban rejlik, amely elválasztja a bérleti szerződés és a helyiségek biztosításának időpontját. Ezért elengedhetetlen a szerződés szigorú megfogalmazása.
A BEFA egyeztet három különböző szereplő három érdekcsoportját:
- a promóter-eladóé (néha kezdeti bérbeadó), aki még a munka megkezdése előtt nagyszabású építési projektet kíván felállítani végleges bérleti szerződéssel. Ez egy erős érv annak érdekében, hogy a projektgazda megkönnyítse az új finanszírozás megszerzését a pénzügyi szervezetektől.
- a befektető-bérbeadóé olyan eszközt keres, amelybe befektethetnének, miközben a jövőbeni bérleti jövedelemhez képest a lehető legkisebb kockázatot vállalják. A bérbeadás megkötése az építendő épület adásvételi szerződésének megkötésének napján így megnyugtatja a vevőt-befektetőt.
- a felhasználó-bérlőé amely gyakran egyedi igényekhez igazított bérleti szerződést köt. Valóban, ha például a BEFA-t az építési engedély benyújtása előtt kötik meg, a lízingbevevő meghatározhatja a szerelés lényeges elemeit (vállalatközi étterem az épületben, az épület környezeti minősége stb.). Ezenkívül a lízingbevevő a folyamat előtti beavatkozással vállalhatja, hogy bizonyos fejlesztési munkákat maga végez, és ezáltal kedvezőbb bérleti feltételeket tárgyal (különösen bérleti díjmentesség).
A BEFA-szerződés tehát ezen érdekek kereszteződésébe kerül, ami megkötését összetetté és érzékennyé teszi, más szóval nem veszély és/vagy éberség nélkül; ez lényegében a konszenzualizmus elvén alapszik. Valójában a BEFA megkötésétől a hatálybalépéséig a közös szerződési jog hatálya alá tartozik, és a felek szerződéses szabadságának elve irányítja [1]. Hatálybalépésétől kezdve a kereskedelmi haszonbérleti szerződés szabálya veszi át a közrendre vonatkozó arzenálját.
Ezért a szerződéses viszony két szakaszát testreszabott kikötésekkel kell biztosítani: a szerződéskötés (A) és a végrehajtás (B) szakasz.
Őa szerződés megkötésének szakasza
A BEFA lezárási szakaszának biztosítása abból áll, hogy pontosan meghatározzuk a felek kötelezettségeit és a kockázatok elosztását, miközben a bérlő aktív szerepet vállal a projektben.
1 ° A bérlő aktív szerepe
Az első hipotézis szerint a bérlő az ingatlanprojekt kezdeményezésére áll. Ezután jobban befektetik, és a jövőbeni tevékenységéhez hozza a legfontosabb döntések nagy részét.
Jogilag a lízingbevevő beavatkozhat egy projektmenedzsment felhatalmazás révén: a lízingbevevő azonosítja az építendő telket és épületet, és felkéri a bérbeadót-befektetőt.
Ilyen esetben a lízingbevevő a bérbeadó egyszerű ügynöke marad (C. civ., 1984. és azt követő cikkek). Utóbbi nevében és nevében, aki jogilag felelős, megköti az ingatlanprojekthez szükséges különféle szerződéseket (építész, vállalkozók, tanulmányi és ellenőrző iroda stb.). Gondoskodni kell arról, hogy a bérlő által végrehajtott cselekmények főként jogi aktusok, és ne lényeges cselekmények legyenek. Ellenkező esetben az így megkötött szerződést átsorolhatnák vállalkozási szerződéssé a nagyon nehéz feladatokkal (C. civ., 1792. és azt követő cikkek).
Biztosítani kell azt is, hogy a felhatalmazás részleges és ne teljes legyen, hogy ne vezethessen az ingatlanfejlesztési szerződés (CPI) néven történő átminősítéshez. Ebben az esetben a promóter saját nevében és kizárólagos felelősségére szerződik. A tranzakcióval kapcsolatos összes kockázatot vállalja. Ez nagyobb jogbiztonság ígérete a befektető-bérbeadó számára, különösen azért, mert a fogyasztói árindexre a Polgári Törvénykönyv 1831–1. És azt követő cikkeiben meghatározott, az L. 221–1. az építési és lakási szabályzat.
Valóban, abban az esetben, ha a bérlő kezdeményezi az ingatlanprojekt kezdeményezését, számos szerkesztői óvintézkedésre van szükség a bérbeadó számára a "befektetés megtérülésének" garantálása érdekében.
- Vállalkozás időtartama - Biztosítani kell egy több éven át tartó határozott bérleti időszakot; amely a lízingbevevő részéről lemond a kereskedelmi törvény L. 145-4. cikkében előírt hároméves egyoldalú felmondási lehetőségéről. Tizenkét évet meghaladó időtartam esetén a hiteles okirat kötelező lesz annak érdekében, hogy lehetővé tegye azok közzétételét a földbejegyzésért felelős szolgálat részéről, és végrehajthatóvá tegye őket harmadik felekkel szemben [2]. Ez utóbbi esetben feltétlenül ügyelni kell a többletköltségek integrálására a művelet általános gazdasági egyensúlyának felmérése érdekében, mivel egy ilyen bérleti díj 0,70% -os telekkönyvezési adót eredményez, amelyet az expressz áron felszámolva megemelnek. díjakkal, a bérlet teljes időtartamára [3], azonban húsz évre korlátozva [4] .
A lízingbevevő lemondását hároméves lemondási lehetőségéről szigorúan a francia kereskedelmi törvénykönyv L. 145-4. Cikkének (2) bekezdése szabályozza, és csak a kilenc évnél hosszabb szerződéses időtartamra kötött bérleti szerződésekre nyílik lehetőség. irodák vagy akár egyértékű helyiségek kizárólagos használata (azaz egyetlen engedély céljából épült).
- Konkrét bérleti díj - Mint minden törvényes kereskedelmi bérleti szerződésben, a felek szabadon meghatározzák az eredeti bérleti díj összegét. A BEFA kérdései sok tekintetben nem különböznek a hivatali idő tekintetében a meglévő épületbérlet kérdéseitől.
A lízing megkötésekor azonban a bérleti díjat inkább tisztán pénzügyi arány (például az épület építésébe vagy az épület megvásárlásába fektetett tőke megtérülése) alapján rögzítik, nem pedig a bérleti érték alapján.