A d hozam kiszámítása bérleti beruházás
Az igazság a beruházások megtérülése lízingbe vásárolt ingatlanokról messze nem mondják el az eladók. Mert a valóságban a befektető fizet friss működését, és támogatnia kell a hitelköltség. Borrow Malin egy számítási módszert kínál a ingyenes szimulátor, amely képet ad arról, hogy mit kereshet a kövével.
A bérleti hozam kiszámításának elemei
A bérleti befektetés jövedelmezőségének megfelelő kiszámításához figyelembe kell venni:
- A ár az áhított ingatlan értékét, ideértve az éves változásokat is.
- Az összeg a a hozzájárulás személyzet.
- A bérlés mint amire számítani lehet, ideértve az éves felülvizsgálatokat is.
- A friss vásárlás és díjak.
- A adók és a szociális hozzájárulások.
- A havi befizetések jelzálog.
Példa bérleti beruházásra
Vegyünk egy régi, 40 m²-es és 2 szobás apartmant Toulouse Métropole-ban.
Medián eladási ár 2840 €/m², azaz 114 000 € (forrásjegyzők).
Medián bérleti díj a toulouse-i nagyvárosi területen: 11,5 €/m² (forrás: observatoire-des-loyers.org) vagy 5520 euró/év 40 m² alapterületen.
A közjegyzők weboldalán kiszámított beszerzési költségek: 9800 € beleértve 6 620 euró regisztrációs díjat.
A finanszírozandó teljes összeg: 123 800 euró (114 000 € + 9800 € = 123 800 €).
Tegyük fel, hogy a befektetők a hozzájárulás 12 000 euró, ezért 101 800 euró van hitelfelvételre.
Tegyük fel, hogy a bérleti jelzálogkölcsönt 15 év alatt törlesztik 0,97% -on (az átlagos megfigyelő CSA/Crédit Logement 2021 januárjában publikálva). A havi 180 kifizetés 608 euró mértékében a teljes hitelköltség lesz 7545 euró (forrás: hitelszimulátor költsége).
Tegyük fel, hogy a jelzáloghoz a kezdőtőke 0,5% -át kitevő hitelfelvevői biztosítás tartozik. A járulékok tehát 509 euró/év, azaz 7 365 € a visszafizetési időszak alatt.
Következtetés: a a beruházás teljes összege lesz:
101 800 € (felvett tőke) + 12 000 € (személyes hozzájárulás) + 7545 € (jelzálogkölcsön kamat) + 7 365 € (hitelfelvevő biztosítása) = 128 710 euró
A bérleti hozam kiszámítása
A bérbeadás adózás előtti jövedelmezőségének hibás kiszámítása
Az ingatlaneladóknak bosszantó szokása, hogy a költségek és díjak figyelembevétele nélkül bemutatják a bruttó bérleti díj számítását:
Bruttó hozam = (bérleti/vételár) x 100
Példánkban ez (5520 euró/114 000 euró) x 100 = 4,84%.
A 4,84% -os adózás előtti bérleti hozam meglehetősen vonzó. Sajnos a valóságban a számítás egészen más eredményt ad, ha figyelembe vesszük a összköltsége a művelet.
Tájékoztatásul: egy bútorozott bérleti díj esetén, ha a befektető úgy döntött, hogy visszatérítik az áfát, akkor össze kell hasonlítania az ingatlan adók nélküli vételárát az adók nélküli bérleti díjakkal. Figyelembe kell vennie az adók nélküli bérleti díjat, mert 10 vagy 5,5% áfát kell fizetnie az államkincstárnak.
A nettó bérleti adózás előtti jövedelmezőség helyes kiszámítása
A jövedelmezőség a költekezés és a kereset aránya. A bérleti jelentés kiszámításakor ezért figyelembe kell venni az összes költséget, beleértve a közjegyzői díjakat is.