A fejlesztők sémája
Milyen jellegű a természetes személyek által elért nyereség ?
Két eset merül fel:
1. Az átadó nem szándékozott felosztani. A felosztás után történő viszonteladás szándékának a megszerzés napján való fennállásának bizonyítása az adminisztrációt terheli. Ellenkező esetben a művelet a személyi adórendszer hatálya alá tartozik, függetlenül az elvégzett tételek számától. Ez történik különösen, ha:
a földet ingyen kapták (örökség vagy adomány);
a földet ellenérték fejében, de spekulatív szándék nélkül szerezték meg. Ez vonatkozik például a földterületre, amelyet kellően hosszú időre különítenek el a tulajdonos magáncélú felhasználására vagy szakmai tevékenységének gyakorlására, vagy a földterületet egy későbbi értékesítés szükségleteire felosztva. közösség.
2. Megállapodik a spekulatív szándék. A felosztás után történő viszonteladás szándékának megállapításakor az építésre szánt telkekre osztott földet értékesítő emberek által elért nyereség a jövedelemadó alá tartozik a kereskedelmi nyereség kategóriájában. Ezeket az új rendelkezéseket az 1990. január 1-jétől végrehajtott földbirtok-átruházásokra kell alkalmazni, feltéve, hogy a telkeket valóban építésre szánják (a vevő az építési kötelezettségvállalást az adásvételi okiratban vállalta).
Hogyan lehet bizonyítani a spekulatív szándékot ?
A spekulációs szándékot (a felosztás után történő viszonteladás szándékát) akkor értékelik, amikor a földet megvásárolják, anélkül, hogy figyelembe vennék a kényszerű elidegenítés, kisajátítás, cash flow nehézségeket. E szándék igazolása (amelyet a közigazgatásnak kell viselnie) az egyes esetekre jellemző ténybeli körülményekből származik:
rövid késés a földvásárlás és a sorsokkal történő továbbértékesítés között;
a föld földrajzi elhelyezkedése;
eladói szakma.
Mindenesetre ez nem következhet kizárólag a végrehajtott ügylet nagyságából (tételek száma; értékesítésből származó nyereség).
Milyen adórendszer az ingatlan kereskedő számára ?
Az ingatlanforgalmazói szakmát gyakorló adófizetők által elért nyereség mindenesetre az ipari és kereskedelmi nyereségadóra vonatkozik, még akkor is, ha a földet ingyen szedték be. Ez utóbbi esetben azonban az átruházó felhatalmazást kap arra, hogy hatályon kívül helyezze az ügylet szakmai jellegének vélelmét annak bizonyításával, hogy az a magánvagyon kezelésének keretei közé tartozik, és hogy a földet nem vették fel az ingatlanállományába.
A felosztási művelet során az adózó által elért nyereség, amely ugyan nem gyakorolja az ingatlankereskedő hivatását, de ipari nyereségként is adóköteles. Adókötelesek, feltéve, hogy természetesen a szóban forgó földterületet viszonteladás céljából szerezték be (szokásos és spekulatív ügyletek).