A lépcsőház takarítása elvileg a tulajdonosok többségi döntésével azonnali
A szabványok láncolata
megjegyzés
Ha a közösségi szabályok előírják, hogy az ügyvezető elkészíti a házirendet, ezeket a lakástulajdonosok többségi határozatával vagy bírósági határozattal módosíthatják.
A lépcsőház takarítását elvileg a többségi határozattal vagy az ügyintéző által kidolgozott házirenddel is át lehet ruházni a lakástulajdonosoknak azonnali befejezés céljából.
Ha a bejárati terület tisztítását, amelyben sok szennyeződés halmozódik fel, a házszabály átruházza, ez nem jelent olyan szabályozást, amely ésszerű belátása szerint megfelel a teljes lakástulajdonos érdekeinek.
A Szenátus véleménye szerint nem kizárt, hogy a házirendben használati szabályként lehet megállapodni; ez az eset, amikor a házszabály a közösségi szabályok részét képezi; Ez azonban nem megfelelő, mert sokkal megnehezítené a házszabályok alkalmazkodását a közösség változó igényeihez; Helyesebb, ha a házirend kialakítását többségi döntésre bízzák, vagy - mint itt - az adminisztrátorra bízzák őket; Ebben az esetben a házirend nem képez megállapodást, ezért a lakástulajdonosok többségi döntésével megváltoztatható.
Arról a kérdésről, hogy a lakástulajdonosok általában kötelezhetők-e bizonyos karbantartási vagy javítási intézkedések személyesen történő elvégzésére, vagy hogy harmadik személyek saját költségükön hajtsák végre őket, és hogy ehhez megállapodás szükséges-e, vagy ez többségi határozattal is lehetséges lenne, nem került szóba az ítélkezési gyakorlatban és az irodalomban egységesen válaszolnak (vö. többek között OLG Hamm, DWE 87, 63 - csak LS - és OLG Stuttgart, NJW-RR 87, 976).
A Szenátus véleménye szerint egyébként nyilvánvaló volt, és az lenne a megfelelőbb megoldás, ha megbízunk egy harmadik felet a lépcsőház takarításában, és a WEG 16. § (2) bekezdésének megfelelően felmerült költségeket megosztjuk az összes tulajdonos között; különösen ezzel elkerülhetők lennének a viták arról is, hogy az egyéni tulajdonos megfelelően teljesíti-e takarítási kötelezettségét.
A fellebbviteli bíróság (OLG Z 78, 146) és az OLG Hamm (OLG Z 80, 261, MDR 82, 150) döntéseit illetően nem kell benyújtani a BGH-hoz (ezt az indokolásban részletesen kifejtjük).
Link a döntéshez
BayObLG, 1991. december 5-i határozat, BReg 2 Z 154/91 (BayObLG, 1991. december 5-i határozat, Az.: BReg 2 Z 154/91 = BayObLG Z 1991, 82. szám = WE 10/92, 291)
az 5. csoportba: a tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
Megjegyzés:
Véleményem szerint a döntés okai két ponton nem fogadhatók el:
- Egyrészt a házirendeknek, amelyek beépülnek a közösségi szabályokba, nem kell megállapodásnak lenniük a WEG 10. cikkének (1) és (2) bekezdése értelmében, ezért nehéz őket megváltoztatni a közösségi szabályok részeként. Széles körben elismert tény, hogy a közösségi rend egyes szabályozásai, mint ál- vagy álmegállapodások, csak (írásbeli) állásfoglalás jellegűek, ezért egyszerű többségi döntéssel könnyen adaptálhatók, hatályon kívül helyezhetők, megváltoztathatók vagy kiegészíthetők. A házszabályok szintén tisztán szabályozási rendelkezések, vagyis tartalmukat tekintve többnyire nem megállapodások a WEG 10. szakasza értelmében. A korábbiakhoz hasonlóan úgy gondolom, hogy a közös szabályozásban a megosztott egyedüli tulajdonos általi kezdeti házirend-megállapítás hasznosnak bizonyul a tulajdonosok közötti kezdeti viták elkerülése érdekében. Még az adminisztrátorokat is gyakran elárasztják itt, csak utána kell benyújtaniuk a többséghez méltányos és a felülbírált tulajdonosok által is elfogadott mintaprojekteket.
- Ami a „lépcsőház takarításának” szabályozását illeti, a Szenátus ezt a témát kizárólag a tulajdonosok karbantartási vagy javítási kötelezettségeinek tulajdonította. Nagyon vitatottnak tűnik számomra, hogy minden tulajdonos kötelezhető-e ilyen módon "aktívan segíteni" a közösségi helyiségekben és a helyiségekben végzett takarítással. Helyes, hogy az OLG Stuttgart 1987. május 19-i határozatában (DWE 4/1987, 99) a tulajdonosokra bízta a hóeltakarítás és -csiszolás kötelezettségét, azaz H. a többségi határozatot megfelelő ügyintézésnek ismerte el, ha az egyéni tulajdonosokat megbízzák e kötelezettségeknek a felváltva történő teljesítésével egy elkészített terv szerint (vö. erről és a magasabb eredményű bírósági határozatokról más eredménnyel, az ETW 5. csoportja is). Ebben az összefüggésben, valamint a BayObLG nemrégiben említett, már említett határozatában nem foglalkoztak egy ilyen többségi szanálási szabály megsértésével az összes költség és teher általában egyértelműen és kifejezetten elfogadott vagy törvényes költségelosztása ellen! A személyes hozzájárulások ellentmondanak az eloszlásnak.
Ez csak egy kivonat a német Ügyvédi Iroda Premium termékéből. Többet akarnak? Ezután tesztelje a Német Ügyvédi Iroda Prémiumot 30 percig élőben és kötelezettség nélkül, és olvassa el a teljes tartalmat.