A tulajdonosi hozzájárulások szindikátusának speciális felelősségi rendszerei és a
Az 1965. július 10-i törvény két különös felelősségi rendszert írt elő a tulajdonostársak szindikátusára vonatkozóan, az egyik a közös rész által okozott károkért, a másik a közgyűlés által elhatározott munka elvégzésével okozott károkért. A 2019. október 30-i végzés módosítja az őket irányító szövegeket, de ez inkább látszólagos változás, mint lényeges változás. Ennek ellenére néhány hiányossága szemlélteti.
Az 1965. július 10-i törvény, amely a közös tulajdon megőrzését és igazgatását a közös tulajdon tulajdonában álló szindikátusnak rendeli 1, elismeri a polgári jogállást is, amelyet az 1938. június 28-i törvény vitatott. tárgyának az a következménye, hogy polgári jogi felelősségét a közjog alapján lehet gyakorolni 2, mivel ez a "hatalom megfelelője" 3 .
A jogalkotó tovább lépett két speciális felelősségi rendszer létrehozásával 4. A legkézenfekvőbb az 1965. július 10-i törvény 14. cikke, amely előírja a társasházi társulás felelősségét "az épület miatt" 5. A második az, hogy a közgyûlés által elhatározott munka végzése okozza azokat a károkat, amelyekhez a tételek privát részeihez való hozzáférés szükséges, és amelyek alapvetõ 6. rendelkezését ma ugyanezen törvény 9. cikke tartalmazza. Ezek a speciális felelősségi rendszerek azt jelentik, hogy a közjog nemcsak nem bizonyult kellően alkalmazkodónak, hanem az is, hogy bizonyos feltételezések sajátosságai nem tették lehetővé egyedi különös felelősségi rendszer létrehozását. Ezt a sajátosságot kell keresni az unió felelősségvállalásának feltételeiben, pontosabban az operatív eseményben 8. Valójában ez utóbbi alapozza meg a két különös rendszer megkülönböztetését.
Az 1965. július 10-i törvény 14. cikkét a Polgári Törvénykönyv 1244. cikke ihlette, ám ez utóbbival ellentétben a felelősség minősége nem a tulajdonos 12-en alapul, ami könnyen igazolható, amennyiben a közös részek a közösek. a tulajdonostulajdonosoké, nem pedig a szindikátusé 13. A rendelet megváltoztatja a szövegét, nyilvánvalóan az adósságkötelezettségre (A) vonatkozóan, és bár az adósságjárulék némi tisztázást érdemel, erről a pontról hallgat (B).
A - Az adósságkötelezettség
Ahhoz, hogy a közös tulajdonú szindikátus felelőssége a 14. cikk alapján részt vegyen, annak feltételeinek továbbra is teljesülniük kell. Míg a kárra vonatkozó feltétel a közjogra vonatkozik, a meghatározó ügyleti feltétel különös nehézséget vetett fel, amelyet a 2019. október 30-i rendelet pontosít (1). Másrészt továbbra is pontatlan az oksági összefüggésben (2).
1 - Az operatív esemény
A 2019. október 30-i rendelet által végrehajtandó módosítást megelőző megfogalmazásában a 14. cikk negyedik bekezdésében előírta, hogy a szindikátus "felelős a tulajdonostársaknak vagy harmadik feleknek az építési hiba vagy a hiba miatt okozott kárért. „a közös helyiségek fenntartása az esetleges igénybevételi intézkedések sérelme nélkül”. Ezentúl 2020. június 1-jétől már nem lesz utalás sem a közös területek karbantartásának hiányára, sem építési hibákra, mivel a szindikátus felelősséggel tartozik azokért a károkért, amelyek "a közös helyiségekből származnak". Első pillantásra ez az új megfogalmazás kiterjesztené azokat az eseteket, amikor az unió felelőssége leköthető. Ez azonban csak a joggyakorlat megszentelése.
E szöveg régi megfogalmazása valójában azt sugallta, hogy a közös területek karbantartásának hiánya az unió hibáját vonja maga után 14, ezt az elképzelést azért erősítették meg, mert ez a felelősség az uniónak a közös területek fenntartására vonatkozó kötelezettségének velejárója 15. Az ítélkezési gyakorlat éppen ellenkezőleg, úgy döntött, hogy a szakszervezet hibája nem volt szükséges feltétel felelősségének érvényesítéséhez. A köztársasági elnöknek szóló jelentés szerint ez a jogtudományi értelmezés a fenntartás hiányára való hivatkozás törlését eredményezte, amely választás nem igényel különösebb megjegyzést. Másodszor, az "építési hibára" hivatkozás törlése nem korlátozza annak hatályát. Valójában egy olyan hiba okozhatja a közös alkatrészekben keletkező kárt.
Ez a 2019. október 30-i rendeletben szereplő, az operatív eseményre vonatkozó pontosítás üdvözlendő, de sajnos a pontosítás nem terjedt ki az oksági kapcsolatra, amely a gyakorlatban néha némi nehézséget okoz.
2 - Az okozati összefüggés
Az ok-okozati összefüggés megállapítása a kár és az ügyleti tényállás között a tulajdonosi társulás felelősségének a 14. cikk (4) bekezdése alapján történő felvételének feltétele. A rendeletet megelőző szövegezésében a szöveg ezt egyértelműen előírta, az állítólagos kárt "okozták". Ez az oka annak, hogy úgy ítélték meg, hogy a szindikátus nem vonható felelősségre, ha a kár kizárólag egy másik tétel privát részéből származik 18. 2020. június 1-jétől a megfogalmazás megváltozik, de az ok-okozati összefüggés továbbra is feltétel marad, mivel a kárnak a közös részekből kell származnia. .
Az unió teljes felelőssége azonban nem jelenti azt, hogy nem lehet részben vagy teljesen felmenteni, ha sikerül bizonyítani, hogy a kárt külföldi ok okozta. Először is magától értetődik, hogy a vis maior teljesen felmenti felelősségétől, de ezt nagyon ritkán tartják meg. Egy harmadik fél tettét viszont nehezebb felfogni. Valójában az általános felelősségi törvényben, még ha egy harmadik fél hibája is hozzájárul a kár realizálásához, ez már nem vezet a felelősség megosztásához az adóssággal szembeni kötelezettség szakaszában, a társszerzőket a solidum. Az ilyen megosztás ellentétes egy elvvel: "az a szabály, amely szerint a kár egyik okának szerzőjét teljes kártérítésre kötelezik az áldozattal szemben" 19. Sajnos egyes tárgyaló bírák nem mindig tartják be ezt az elvet, amikor néha tévesen feltételezik, hogy a felelősség megosztott az unió és egy harmadik fél között 20. A rendelet véglegesen tisztázhatja ezt a kérdést, de foglalkozik vele.
Végül az áldozat hibája felmentheti a szakszervezet felelősségét. Ha azonban az áldozat a társtulajdonosok egyike, és bizonyos munkák elvégzése elkerülhette a kárt, elemezni kell a magántulajdon életében tanúsított viselkedését. Így hibát követ el okozati összefüggésben az elszenvedett kárral, a tulajdonostárssal, aki indokolatlanul akadályozta a szakszervezet által meghatározott munkák elvégzését 21, vagy aki nem fizeti meg az ebből eredő díjakat 22. Hasonlóképpen figyelembe lehet venni a közgyűlésen a munka befejezését elhalasztó szavazatokat is 23. Ezekben a hipotézisekben az ok-okozati összefüggés megítélése megnehezül, ami arra a következtetésre vezethet, hogy az áldozat társtulajdonosa magatartása a kár kizárólagos oka; ez tehát valójában nem a szakszervezet felelőssége alóli mentesség oka, mert az érvelés arra a következtetésre vezet, hogy az ok-okozati összefüggésre vonatkozó feltétel hiányzik.