Bérleti beruházás - Nyereségesség - Bérleti hozam egyéntől magánszemélyig - PAP
Feladta P. Chevillard, 2021. február 5-én
A jövedelmezőség a bérleti beruházás teljesítményét méri. Hogyan lehet kiszámolni? Mennyit keresnek az ingatlanok? Mekkora a kő valódi bérleti hozama ?
A befektetés nyereséges. Például 100? Egy évvel később már 104 ?. A művelet tehát évi 4% -ot keres. Az ingatlanbefektetéseknél a bérleti hozam ismeretéről van szó. Durván mondva, ez az arány annak, amit keres a bérelt szállásból (bérleti díjak) és mennyibe kerül Önnek (vételár, hitel, fenntartás, adók stb.). Ami a befektetőt illeti, a kérdés döntő jelentőséget kap, mivel az ingatlanügylete nem okozhat pénzt.
A bérleti jövedelmezőség röviden. Az alapszámítás figyelembe veszi a bérleti díjakat és a lakásárakat, ami lehetővé teszi a bruttó hozam megszerzését. Díjak és adók hozzáadásával nettó nyereségességet kap. Az adókedvezmények integrálásával a nettó-nettó nyereségességről beszélünk. Meg kell nézni, hogyan működik pontosan. És mindenekelőtt mennyit hoz a kő valójában.
Bérleti befektetés: megtérülés vagy jövedelmezőség ?
A szavaknak jelentése van. Különösen, ha ingatlanbefektetésekről van szó. Az elképzelés tehát pontosan meg kell tudni, miről beszélünk, hogy egyértelműen meg lehessen különböztetni a hozamot és a jövedelmezőséget.
Bérleti hozam. Szigorúan véve, csak arra a jövedelemre vonatkozik, amelyet a szállás a költségeihez viszonyítva hoz.
Bérleti nyereségesség. Ez magában foglalja a bérelt szállásból származó jövedelmet, ÉS annak a szállásnak a változását, amelybe befektetett. Ha figyelembe vesszük az összes pénzügyi áramlást (különösen a viszonteladást), akkor a belső megtérülési rátáról beszélünk. Ez a cikk elsősorban a bérleti díj hozamával foglalkozik.
Hogyan lehet kiszámítani egy ingatlanbefektetés megtérülését ?
Bruttó jövedelmezőség. Ezt úgy kapjuk meg, hogy az éves bérleti díjat elosztjuk a szállás árával, és az eredményt megszorozzuk 100-mal. Ezért ez egy bruttó éves hozam. Példa: egy stúdió vásárolt 150 000 ? és bérelt 650? havonta 5,2% bruttó hozam (650 x 12/150 000 x 100 = 5,2).
Véleményünk. Ez a bruttó bérleti hozam nagyon hasznos első mutató. Lehetővé teszi az összehasonlítható összehasonlítását: az egyes ingatlanok esetében valójában a díjak vagy akár a helyi adók különböznek. A bruttó jövedelmezőség azonban csak első jelzést ad, és a pontosabb számításhoz más tényezőket is figyelembe kell venni.
Nyereségesség díjak nélkül. Folytatja az előző számítást. Az éves bérleti díjban levonja az ingatlanadót (azt a befektető tulajdonosa fizeti, más szóval Ön fizeti), a bérlő vissza nem térítendő díjait és a kezelési díjakat. Stúdiónk éves bérletéből például elvisz 600-at ? ingatlanadó, 10% kezelési díj és 400 ? vissza nem térítendő díjak. Új éves bérleti díj: 6.020 ?. Nyereségesség (vagy bérleti hozam) költségek nélkül: 4,01%.
Véleményünk. Itt sokkal pontosabb elképzelése van a bérleti díj hozamáról. Ez a megközelítés figyelembe veszi a pénz be- és kiáramlását, és lehetővé teszi, hogy jobban mérje ingatlanbefektetése csínját-bínját. Ezeket az elemeket beépíti a pénzügyi szimulációba, amely lehetővé teszi a finanszírozási terv elkészítését.
Nettó-nettó nyereségesség. Ez a jövedelmezőség a költségek, plusz adókedvezmények nélkül. Ne feledje, hogy a munka, az ingatlanadó vagy a hitelkamat levonható a bérleti díjakból, amikor bevallja azokat az adóhatóságnak. Kihasználhatja bizonyos adómentességi rendszereket, mint például az új ingatlanok Pinel vagy a Censi-Bouvard rendszerét, vagy a Cosse adókedvezményeket, de a régi Denormandie-t is.
Véleményünk. A nettó-nettó jövedelmezőség pontos értékelése eseti alapon történik: ez függ az egyes bérbeadók és befektetések adóprofiljától (különösen az adómértéktől). További információkért lásd: Ingatlan adózás.
Intelligens: a bérleti jövedelmezőség kiszámítása Larcher módszerrel. Ha nagyobb számítások nélkül pontosabb képet szeretne kapni a beruházás bérleti hozamáról, alkalmazza a Larcher-módszert. Ez magában foglalja a bruttó jövedelmezőséget azáltal, hogy kilenc havi bérleti díjra (nem tizenkét év felett) számítja ki. Becslések szerint a díjak és egyéb költségek a bérleti díjak 25% -át teszik ki, ami három havi bérleti díjnak felel meg. Vegyük a stúdiónk példáját. A Larcher módszerrel a jövedelmezőséget a következőképpen számítják ki: 650 x 9/150 000 x 100 = 3,90%. Az ingatlan nettó bérleti hozama 3,90% körül mozog.
Bérleti nyereségesség: 5 tipp a biztonságos befektetéshez. A nettó jövedelmezőséget alkotó elemeknek a lehető legpontosabbaknak kell lenniük, hogy szilárd finanszírozási tervet alkothassanak. Itt van öt betartandó szabály.