Egészségügyi ingatlanok a fülke és a megatrend között - cikk a - Börsen-Zeitung Mobil-tól
A kihívások ellenére az egészségügy a befektetők számára érdekes eszközosztály, amely mély befektetési menedzser szakértelmet igényel
A megatrendek a társadalmi változások legerősebb mozgatórugói, ezért nagy hatással vannak az ingatlanpiacokra is, például az egyes ingatlanok fenntarthatósága és belső értéke tekintetében. Egyre több befektető lát vonzó befektetési esetet, különösen a demográfiai változásokban. Éppen ezért a szállodák után az egészségügyi ingatlanok másik felhasználási módja sikerülhet a fülkéből a mainstreambe feljutni.
Egyelőre nem lehet megbecsülni, hogy a koronaválság milyen hatással lesz az irodapiacokra az év további folyamán. Egészen a közelmúltig a lassú gazdasági növekedés és a globális kereskedelmi áramlások lassulása az elmúlt 20 hónapban nem befolyásolta a szolgáltató szektort és így az irodaterület iránti keresletet. A kereslet továbbra is magas volt, továbbra is szűkös a kínálat, ezért a bérleti díjak növekedésére vonatkozó várakozásokat csak a közelmúltig módosították lefelé. Ennek eredményeként Európa szinte minden ingatlanszegmensében - Nagy-Britannia kivételével - az elsődleges hozamok évek óta csökkennek.
Az irodai használatra szánt ingatlanárak olyan piacokon, mint Berlin, München és Párizs, jelenleg az éves bérleti díj 34-szerese vagy még magasabbak. Ugyanakkor az intézményi befektetőknek megtérülési követelményeik vannak, amelyeket nem szabad alávetni. Kihívás a befektetési menedzserek számára. Meg kell határoznia az új befektetési célokat a megtérülési követelmények teljesítése érdekében. A választás egyre inkább az egészségügyi piaci szegmens ingatlanjaira esik. Mivel az egészségügyi ingatlanok továbbra is vonzóbb szorzókra cserélik a tulajdonosokat, mint az irodák.
Ennek a szegmensnek az előre látható dinamikája, amelyet alapvetően a növekedés három aspektusa, a gazdasági függetlenség és a szabályozás támogat, az egészségügyi felhasználásba történő befektetés mellett szól. Európa népessége tovább növekszik, és aránytalanul öregszik. Növekszik az ellátást, ápolást és orvosi ellátást kérők száma. A 80 év feletti csoport több mint kétszeresére nő Európában a következő 30 évben (több mint 33 millió ember növekedése). Az olyan társadalmi jelenségek, mint az urbanizáció, az egyedülálló háztartások növekvő száma, valamint az olyan egészségi állapotok, mint a rák, az elhízás és a cukorbetegség, szintén szükségessé teszik az orvosi ellátás szükségességét.
Az egészségügyi piac másik aspektusa: Országtól függően az ápolásra és az egészségügyre fordított kiadások egyáltalán nem vagy csak gyengén korrelálnak a gazdasági növekedéssel, mivel az ilyen szolgáltatások iránti keresletet alig befolyásolják a gazdasági ciklusok. Kivételt képez Olaszország és Spanyolország, amelyek valamivel nagyobb érzékenységet mutatnak a gazdasági ingadozások iránt, mivel ott az egészségügyi kiadásokat nagyobb mértékben a magántartalékokból fizetik ki. Elvileg ez a gazdaságtól való függetlenség egyértelműen elválasztja az egészségügyi ágazatot az egyéb felhasználástól, és diverzifikációs lehetőséget kínál a befektetőknek. Ezenkívül a szegmens viszonylag jól védett a túlkínálattal szemben, mivel a szoros szabályozási keret ellenőrzi a beszerzési irányelveket és a piacra jutást, bár a keret formája az egyes európai tagállamokban eltérő.
Három ellátó sínek
A fekvőbeteg-szektorban az egészségügy Európában három ellátási vonalra osztható:
1. Általános kórházak és klinikák (körülbelül 1,6 millió ággyal Spanyolországban, Portugáliában, Olaszországban, Németországban, Benelux államokban és Franciaországban), átlagosan négy napos tartózkodással
2. Speciális klinikák, rehabilitációs és mentálhigiénés ellátások átlagosan egy hónapos tartózkodással
3. Orvosi ápolási otthonok (2,8 millió ágy az említett piacokon), átlagosan 20–24 hónapos tartózkodással
Míg az akut klinikák szegmensében Európában a közszolgáltatók a meghatározó szolgáltatók (például Franciaországban 65% vagy Olaszországban 69%), az orvosi ápoló otthonok tulajdonjoga lényegesen vegyesebb. Míg Franciaországban itt is az állami szektor dominál (53%), addig Németországban csak 6% az aránya. Ezzel szemben a németországi nonprofit szervezetek felelősek a létesítmények 57% -áért, a nyereségorientált magánszolgáltatók pedig a létesítmények 37% -áért.
A belépés magas nemzeti korlátai határokon átnyúló konszolidációt váltottak ki a magánszolgáltatók körében az elmúlt években. A szigorú követelmények Franciaországban azt jelentették, hogy az ottani szolgáltatók nemzetközileg gyorsabban tájékozódtak, mint bármely más. Éppen ezért az európai tájat az egészségügyi szegmensben erőteljesen olyan francia vállalatok alakítják, mint a Korian, az Orpea vagy a DomusVi. Magasabb költséghatékonyságuk, az állami szektor ágyak kapacitásának tartós csökkenése és az ápolás iránti növekvő igény miatt a magánszolgáltatók piaci részesedésének relatív növekedése várható. Nagy az igény a pótágy kapacitásokra is. Csak az idősek otthonában 320 000 új ágyra lesz szükség 2030-ig Németországban, 150 000-re Franciaországban és 45 000-re Belgiumban.
A fentiekben leírt ingatlanhasználati típusok inflációja az elmúlt években sem kerülte el az egészségügyet. A nettó kezdeti hozam csúcsa azonban Európában nem valamivel több, mint 2,5%, mint az irodai szegmensben, hanem a németországi, franciaországi és belgiumi ingatlanok esetében a 4,0% -os tartományban van. A CBRE ingatlanközvetítő cég szerint a németországi egészségügyi ingatlanok 2,1 milliárd euró befektetési forgalmat értek el a 2019-es teljes évben, a kereskedelmi ingatlanok teljes befektetési piaca 83,8 milliárd euró volt. A nemzetközi befektetők piaci részesedése 62%, amelynek 33% -a francia befektető.
A 2019-es eredmény 32% -os csökkenésnek felel meg az előző évhez képest. A CBRE szerint ennek oka a befektethető termékek hiánya, és nem a befektetői kereslet csökkenése. Ez azt mutatja, hogy az egészségügyi ingatlanszegmens egy résből kerül ki, de a felhasználás típusa eddig csak alacsony likviditást mutatott. A jelenlegi tranzakciók és licitálási folyamatok azt mutatják, hogy az elsődleges hozamok további csökkenése az egészségügyi szegmensben a jelenlegi piaci környezetben is reális. Az intézményi befektetők középpontjában egyre inkább az ilyen típusú felhasználás áll, amelyet a kereslet növekedésének, a gazdasági függetlenségnek és a szabályozásnak három hajtóereje támaszt alá.
Sokan tapasztalják az egészségügyi ingatlanokat nehéz, egzisztenciális élethelyzetekben. Gyors és szakszerű segítségre számít. Az egészségügyi ágazat gazdasági oldala másodlagos jelentőségű az emberek számára. A pénzügyi befektetők elleni fenntartások érthetőek ezen a területen. Ennek ellensúlyozására egyre több nemzetközi befektető elkötelezett a társadalmi és fenntartható normák mellett. A hatékonyság és a társadalmi felelősség közötti finom vonal, amelyet a befektetőknek különösen ebben a szegmensben kell elsajátítaniuk, szintén felelősségteljes irányítás révén vezethet innovációkhoz és fenntartható fejlődéshez.
Társadalmi szerepvállalás lehetséges
E kihívások ellenére az egészségügyi ellátás érdekes eszközosztály lehet a befektetők számára, amely nemcsak növeli a portfólió diverzifikációját, hanem társadalmi elkötelezettséget is lehetővé tesz, ugyanakkor pozitívan hozzájárul a teljes portfólió teljesítményéhez. Az ágazat sajátosságai és korlátozott átláthatósága azonban mélyreható szakértelmet igényel a befektetési vezető részéről, hogy hosszú távon sikeresek lehessenek.
Isabella Chacón Troidl, a BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH ügyvezető igazgatója