Fiscalimmo - Nem realizált tőkenyereség
Az egyik fő adópont, amelyet egy vállalat, egy ingatlanvagyon tulajdonosa értékesít, a nem realizált tőkenyereség kérdése.
A legtöbb esetben az ingatlan NAV-értéke, amelyet az eladott társaság mérlegében rögzítenek és amely általában megfelel az eszköz adóértékének, alacsonyabb, mint az említett társaság árának kiszámításához használt piaci értéke.
Ebből következik, hogy ha egy ok vagy később, a társaság megvásárlása után, amely utóbbi az átvevő tulajdonában van, piaci értéken értékesíti az épületet, a megvásárolt társaságnak tőkenyereség-adót kell fizetnie. annak számlái. Ezt az adót gazdaságilag a vállalat vásárlója viseli, míg gazdaságilag nem lesz nyereség.
példa
A vállalat, amelynek tulajdonosa 10 millió euró, nettó nettó értéke 5 millió euró
A vevő helyzete az N + 5-ben lévő épület újbóli értékesítése esetén, 12 millió euróért
Az épület megszerzése
Költségár: 10 M €
Amortizáció (5 év felett): - 1,2 millió EUR
(10 x 70% x 3,33% x 5)
VNC: 8,8 millió euró
Hozzáadott érték: 3,2 M €
IS: 1,1 M €
A társaság felvásárlása
Költségár: 5 M €
Amortizáció (5 év felett): -1 M €
VNC: 4 millió €
Hozzáadott érték: 8 M €
IS: 2,8 M €
→ ≠ 1,7 millió euró
Ez a helyzet általában arra készteti a feleket, hogy az így átadott látens adóköltségek egészéből vagy egy részéből levonják a társaság árát.
Ennek a költségnek az értékelése különösen a vevő helyzetétől és a projektjeitől függ:
- ha meg akarja tartani az épületet, akkor nem terheli azonnal a nem realizált tőkenyereséghez kapcsolódó adót, hanem csak azon a napon veszi tudomásul, amikor az épületet ténylegesen értékesítik; másrészt valószínű, hogy amint megszerzi, a helyzethez kapcsolódó fiskális költségeket visel, amennyiben az épületért kapott bérleti díjakból csak az amortizáció értékét tudja elszámolni. az eredmény a társaság mérlegében szereplő eszköz VNC-jéből származik, és nem úgy, mint akkor lett volna, ha piaci áron szerezte volna meg az épületet, és az eszközt ezen az áron vezették be a társaság könyvelésébe;