Fordított jelzálog - javítsa nyugdíját saját tulajdonával - HAZ - Hannoversche Allgemeine
Hívják őket fordított jelzálognak, járadék jelzálognak vagy életjáradéknak. Egy közös vonásuk van: az esetlen ingatlantulajdonosoknak további pénzügyi jövedelmet biztosítanak idős korukban. Cserébe az adományozók később - általában csak a tulajdonos halála után - eladják a házat.
Legyen szó fordított jelzálogról, nyugdíj-jelzálogról, ingatlanfogyasztási hitelről, kiegészítő nyugdíjról vagy járadékról: a modellek hasonlóak a havonta fizetendő kölcsönhöz - mondja Achim Reif a berlini német Pfandbrief Banks Szövetségtől. Azzal a különbséggel: a tulajdonos életének végéig, vagy amíg idősek otthonába nem költözik, a saját négy falán bérletmentesen élhet. A finanszírozó csak ezután veszi át a házat, és eladja.
A klasszikus fordított jelzálog így működik: Az ingatlantulajdonos általában banktól vagy biztosítótól kap hitelt. Ezt egyösszegben vagy havi részletekben fizetik ki. Ehhez a finanszírozó regisztrálhatja a ház vagy társasház földdíját. A szokásos építési hitelekkel ellentétben a hitelfelvevő nem fizet sem kamatot, sem törlesztést - mindkettőt összeadjuk.
Brigitte Mayer a hesseni fogyasztói központból leírja az eredményt: "Az adósság a kamatterhek miatt növekszik". A fordított jelzálog elnevezés ebből a hatásból származik. A kölcsönt általában csak akkor váltják be, amikor a tulajdonos meghal. Reif és Mayer tapasztalatai szerint ilyenkor gyakori, hogy a finanszírozó eladja az ingatlant. A bevételnek meg kell térítenie a kölcsönt, és ezen felül lehetőség szerint nyereséget kell termelnie a hitelező számára.
A nyújtott kölcsönök gyakran a tényleges ingatlanérték alatt vannak
A tulajdonos számára a fordított jelzálog rendszeres készpénz-befizetést jelent. A fizetési tervről általában megállapodnak. A fizetési feltételek mellett információkat tartalmaz a kölcsön kamatlábáról és futamidejéről is. Az, hogy a tulajdonosok mennyi pénzre számíthatnak, életkoruktól és az ingatlan becsült értékétől függ. "Az ő szempontjukból a bank csak olyan ingatlant vehet fel, amelyet utána jól el lehet adni" - mondja Mayer. A nagyvárosi területek és az egyetemi városok vezető helyei tehát valószínűbbek, mint a vidéki ingatlanok. Ezenkívül a háznak adósságmentesnek kell lennie.
A nyújtott kölcsön gyakran a tényleges ingatlanérték alatt van - panaszolja a fogyasztóvédő. Ez összefügg a kockázatokkal, amelyeket a hitelezők viselnek - például amikor számolniuk kell a nyugdíjas várható élettartamával, vagy azzal a kérdéssel, hogy mennyi pénz származik az ingatlan eladásából 10 vagy 20 év múlva. Ennek felmérése olyan, mintha a kristálygömbbe néznénk - mondja Reif .
Ezért a szolgáltatók magas biztonsági kedvezményeket alkalmaznak. Bizonyos esetekben csak az alacsonyabb háromjegyű tartományba eső havi kiegészítő nyugdíjak állnak össze. Ez eléggé kiábrándító a büszke tulajdonosok számára. Ezért Mayer azt tanácsolja a fogyasztóknak: Adja el az ingatlant egy közvetítőn keresztül. „Nálad több van.” És gyakran egy problémával kevesebb: Egyébként az időseknek meg kell magyarázniuk a potenciális örökösöknek, hogy a remélt ház nem a birtokhoz tartozik, hanem kölcsönadóhoz kerül.
A fordított jelzálog ötlete az angolszász területről származik. Az Egyesült Királyságban és az Egyesült Államokban a fordított jelzálog a nyugdíjazás részét képezi. Az Egyesült Államokban még az állam is elhárítja annak kockázatát, hogy a háztulajdonos sokáig él. A fordított jelzálog tehát vonzóbb, mint Németországban az összehasonlítható termékek. "Ebben az országban az USA-hoz képest viszonylag magas a hajvágás - tehát itt kevesebb van belőle" - magyarázza Stefan Lutter, a Hannoversche közvetlen biztosító szóvivője. Egészen a közelmúltig a biztosítótársaság azon kevés szolgáltatók egyike volt Németországban, amely ilyen terméket kínált.
Összességében a termék - más néven ingatlanfogyasztási hitel - ugyanolyan népszerűtlen az országbeli bankok és biztosítók körében, mint a fogyasztók körében. A háztulajdonosokat sokkolja a felhalmozódó adósság mennyisége - számol be Mayer a fogyasztói központban folytatott tanácsadói munkájából. Ezenkívül az itt élők sokkal jobban kötődnek saját otthonukhoz, mint az USA-ban: "Az öröklés érve mélyen beágyazódott ebben az országban."
A járadék is lehetőség
A hitelipar a kínálat hiányát az európai lakóingatlan-hitel irányelvre hivatkozva indokolja, amelyet a német jog 2016 márciusában hajtott végre. Azóta a korábban gyenge piac halott volt a Hannoversche közvetlen biztosító szerint. Ez egybeesik a Volks- und Raiffeisenbanken Szövetségi Szövetség észrevételeivel. A bankok az irányelv szövegéből arra következtetnek, hogy a jelzálogkölcsönt a hitelfelvevő élettartamának végén kell kifizetni. Ez ellentmondana a fordított jelzálog gondolatának.
A fordított jelzálog alternatívája az életjáradék vagy az úgynevezett kiegészítő nyugdíj. Ezt a lehetőséget kínálja a liebenaui egyházi alapítvány Meckenbeurenből (Baden-Württemberg). Ezzel a modellel az ingatlan a szerződés megkötésekor az alapítvány tulajdonába kerül. Cserébe a korábbi tulajdonosok egy életen át tartó tartózkodási jogot és nyugdíjat kapnak. Alapvető követelmények erre: minimum 65 éves életkor, minimális ingatlanérték 200 000 euró, maximális terhelés 30 százalék és elsődleges hely. Az alapítvány eddig Németországban szerzett 60 objektumot, amelyek tulajdonában vannak. Az alapítvány szerint hasonló ajánlatok vannak a stuttgarti és a krefeldi Caritas egyesületeknél .
Járadékkal az ingatlant eladják egy leendő tulajdonosnak. Az árat havi nyugdíjakban fizeti, amíg az előző tulajdonos meg nem hal. Ez általában egy életen át tartó tartózkodási jogot élvez. Az új tulajdonos ekkor már szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Reif szerint ez a modell szintén ritkán készül el ebben az országban.