Hogyan értékeljük az építési telket
Annak érdekében, hogy jobban megérthesse szakmámat, mint az ingatlanértékelés szakértőjét, ajánlok egy példát egy építési telek becsült értékére, természetesen minden egyes irat egyedi, lehet, hogy ez a példa nem alkalmazható az Ön földjére.
Az építési telek értéke arányos a beépíthetőségével, valamint a helyzetével, a környezetével, a területével, amely feltételezi az adott ingatlanpiachoz való tartozását. Alapvetően egy három egyedi ház befogadására alkalmas földterület háromszorosa lesz annak, amely csak egy ház építését teszi lehetővé. Ezért elengedhetetlen a konstruktivitás tényezőinek ismerete. A várostervezési joggal kapcsolatos fő jogi tényezők, amelyek szerepe az építési jog szabályozása. A földterületre vonatkozó tervezési szabályokat pontosan kell meghatározni.
A városrendezési szabályok a földterületek építhetőségét a következő elvek szerint határozzák meg:
- az engedélyezett építmények jellege: Hipotézisünk szerint ezek lakóépületre szolgáló építmények lesznek: tehát ha a föld csak ipari felhasználásra alkalmas építkezéseket tud fogadni, akkor nem érdemes tovább menni.
- hozzáférés: A minimális szélesség elérését általában a városrendezési előírások biztosítják. Az elégtelen hozzáférés ezért építhetetlenné teheti a földet, hacsak nem tárgyal a szomszéddal a hozzáférésről. Ezután csökkenteni kell a fizetendő árat a megfelelő hozzáférés megszerzéséhez,
- infrastruktúra: A városrendezési előírások megkövetelik, hogy a földet ivóvíz, villany és csatornahálózatok szolgáltassák, ha vannak ilyenek.
- sűrűség: Ez az arány a földterület és annak beépíthető területe között. A gyakorlatban ezt a sűrűséget az összes előző szabály alkalmazása adja.
- zsúfolt földterület: A földterületet csak akkor tekintik építési teleknek, ha csupasz, vagyis nem támogat semmilyen építkezést.
Vannak azonban olyan esetek, amikor a földet, még egy épület is elfoglalja, építési területnek tekintik. Ezt zsúfolt terepnek nevezzük. A meliorációról szól: abból áll, hogy a meglévő épületet lebontják, hogy puszta földet kapjanak, és valami újat újjáépítsenek. A melioráció azon a tényen alapul, hogy a meglévő épített épület kisebb értékkel bír, mint az a föld, amely támogatja, ha átalakítják beépítési területbe a meglévő épületek kilakoltatásával.
- a meglévő épület nagyon rossz állapotban van, és érdekesebb újjáépíteni, mint felújítani,
- a meglévő épület nem használja ki a várostervezés és a helyi piac által kínált összes lehetőséget.
A föld értéke tehát a csupasz föld értéke lesz, amelyből le kell vonni a föld lebontásának és helyreállításának költségeit, hogy azt puszta földdé alakítsák.
Az összehasonlítási módszer a terület alapterületének négyzetméterenkénti csökkentésével abból áll, hogy az összes földterület átlagos m2-árát figyelembe vesszük, és ezt a négyzetméterárat megszorozzuk az értékelendő földterülettel annak árának megszerzéséhez. nevezetesen az ingatlanpiachoz való viszonyt tiszteletben tartják. Másrészt a második alapelvet, nevezetesen az alaptétel fogalmát nem veszik figyelembe.