Közös bérlakás a lakossági bérleti rendszerrel szemben
11. A lakhatási célú ingatlanok többen önkéntes elfoglaltságaként [2] értelmezett közös lakhatási módok sokféle formát ölthetnek. Ide tartoznak azok a helyzetek, amikor minden lakónak azonos jellegű joga van az ingatlan felett. Mindannyian tulajdonosok, mindegyiknek van használati joga, mindannyian kaptak bérleti jogot, hogy csak néhány példát említsenek. De a közös szállás olyan helyzetekre is kitér, amelyekben a lakók nem igényelhetnek azonos jogot a tulajdonhoz. Míg az egyik a teljes tulajdonosa vagy haszonélvezője, a másik a bérlő. Míg az egyik bérlő, a másik kölcsönzi vagy albérletbe adja a ház egy részét. A kombinációk számosak, unalmas és érdektelen lenne mindet felsorolni. A mélyreható elemzés megköveteli a téma körülhatárolásának megválasztását.
22. Az első választás a lakók minőségén alapul. Míg a közös lakások a lakók minden kategóriáját érdeklik, amikor családot alkotnak, sajátos jellemzőket mutat be, amelyeket érdemes megvizsgálni. A második választást a jelenlegi jogszabályi fejlemények vezérelték. 2014. március 24-én a lakásokhoz való hozzáférésről és a felújított várostervezésről szóló törvény, az ALUR-törvény [3] elfogadása csak a megosztott bérlakások egyetlen feltételezésének megtartását eredményezi, nevezetesen azokat, amelyekben a megszálló családok bérlő. Megbeszéljük tehát azokat a helyzeteket, amikor a foglalkozási státusz azonos, például társbérlet, de olyan helyzeteket is, amelyekben ez a státus jogilag eltérő, nevezetesen az albérletbe adás [4] és a családok közötti bérlés [5], ami tulajdonos-bérlő általi bérlést jelent szállásuk egy részének családja.
33. Ezen új életmód vonzerejének okai jól meg vannak határozva. Pénzügyi szempontból méretgazdaságosságot tesznek lehetővé azáltal, hogy csökkentik a lakhatási költségek súlyát az érintett családok költségvetésében [6], de az együtt élő családok összetételének és igényeinek megfelelően csökkentik a gyermekgondozási költségeket is. Társadalmi szempontból hajlamosak megtörni a magány bizonyos formáit, sőt az elszigeteltséget, és válaszolni az új társadalmi igényekre. A megosztott bérlakások megérdemlik a virágzást, de a törvénynek mégis meg kell engednie.
4 A fő lakóingatlanok bérbeadására vonatkozó francia törvényt az 1989. július 6-i törvény [7] szabályozza, amelyet alaposan módosított az ALUR-törvény [8]. Ezt a közrend törvényt a szerződő felek hagyományosan nem vethetik el, és ez most függetlenül attól, hogy a bérelt ingatlan csupasz vagy bútorozott-e [9]. Ezért a megosztott bérlakások minden formájának létrehozása, működtetése és megszüntetése szükségszerűen szembesül ezzel a jogi rendszerrel [10]. De vajon ez a közös bérlakások fejlesztésének eszköze-e, vagy fékezi-e ezeket az új lakhatási formákat? ?
54. A kérdés megválaszolásához először is fel kell készíteni egy listát a bérleti rendszer közös bérlakásokra gyakorolt hatásáról (I), majd másodsorban levonni e megállapítások tanulságait és javaslatot tesz a bérleti rendszer megváltoztatására a megosztott bérlakások fejlesztése érdekében (II).
65. Bármennyire is paradox módon tűnik, a törvény és pontosabban a bérleti rendszer közös bérlakásokra gyakorolt hatásának elemzése kettős. Ez a rendszer időnként fejlődési tényezőnek bizonyul, és a közös bérlakások emelőjeként minősíthető (A), de vannak olyan hipotézisek is, amelyekben ez valódi fékezést jelent ezeknek az új lakásformáknak (B).
87. A törvény elősegíti a közös bérlethez való hozzáférést, elsősorban azzal, hogy egyszerűsíti a szerződés megkötését egy szabványos szerződés [12], vagyis minden szobatárs számára közös szerződéses modell kidolgozásával. Ez a modell, amelyet az Államtanács a nemzeti konzultációs bizottsággal folytatott konzultációt követően határozattal határoz meg, és amelyet várhatóan 2014 októberében fognak közzétenni [13], valamennyi társvállalkozóra vonatkozni fog. Az ilyen szerződési modellek felgyorsítják a megállapodások megkötését és csökkentik a szerződéskötést megelőző szakasz időtartamát.
9Azután a kötelező rendelkezéseknek a társbérlethez történő hozzáigazításával, például a többszörös bérlet esetén az illemszabályokkal. Ilyen szerződések fennállása esetén minden bérlőnek kizárólagos élvezeti joga van egy vagy több szobára, leggyakrabban hálószobára vagy irodára. Ezekben a helyiségekben azonban ritkán van vízpont vagy konyhasarok, hogy csak a leggyakoribb példák maradjanak meg. Ezeket az elemeket leggyakrabban megosztják, ami nem felel meg a 2002. január 30-i rendelet [14] feltételeinek. Ezért fontos volt a tartalom módosítása, hogy figyelembe vegyék az együttes elhelyezés sajátosságait.
119. A társbérleti rendszer ezen különféle változásai nem a bérlőnek általában biztosított védelem aláásásának árán következtek be. Így annak érdekében, hogy ne ösztönözzék a gátlástalan alváskereskedők fejlődését, akik a helyiség jellemzői, a szobatársak száma és a bérleti díjak nagysága szempontjából kísértésbe esnének a bántalmazó szobatársak megszervezésére, a törvény előírja, hogy a bérleti díj következtetéssel formalizálódik A bérlők és a bérbeadó között létrejött több szerződés közül az építési és lakásügyi törvénykönyv [18] L. 111-6-1. és L. 111-6-1-1. Ezenkívül a jogalkotó meghatározza, hogy a társadalombiztosítási törvény 831-3. Cikkének alkalmazásában elfogadott népességi előírások a közös szálláson bérelt lakásokra vonatkoznak.
1210. Biztos, hogy az ALUR-törvény társbérlésre vonatkozó rendelkezései nem tökéletesek, de megmutatják azt a pozitív hatást, amelyet a törvény a közös szállásra gyakorolhat. Helytelen lenne azonban azt gondolni, hogy ez a megfigyelés még mindig érvényes. Vannak más hipotézisek, amelyekben az imperatív rendszer megléte akadályozza a megosztott lakások kialakítását.
1311. Kötelező jellege miatt a bérleti rendszer akadályozza a megosztott bérlakások bizonyos formáinak fejlődését. Ez különösen akkor áll fenn, amikor a bérlői család otthonának egy részét szeretné albérletbe adni, vagy amikor egy család, tulajdonos-bérlő ingatlanja egy részét lakóingatlanba kívánja bérbe adni. Az első esetben a bérleti rendszer megnehezíti a megosztott bérlakások ilyen formájának kialakítását, a második esetben megnehezíti működését.
1412. A megosztott bérlakások legnehezebben megvalósítható formája az albérlet. Valójában a lakbérleti rendszer lefekteti az albérletbe adás tilalmának elvét. A bérlő család nem adhatja bérbe a másik család által bérelt szállás egy részét. Néhány család azonban érdeklődhet egy ilyen szerződés iránt. Gondolunk például a házaspárok különválásának olyan helyzeteire, amikor a szállás túl nagy lesz, de a gyermekek számára is ez az etalon, ahol a bérleti díj túl magas lesz ahhoz, hogy egy ember viselje, de könnyen kettőnek kell lennie. Ez az albérleti tilalom jogszerűen alkalmazandó az 1989. július 6-i törvény 1. címéhez csatolt közrend jellege miatt, és megkülönböztetés nélkül érinti a teljes albérletet és a részleges albérletet.
15 Az 1989. évi törvény 8. cikke azonban kivételt tesz e tilalom alól. Alapja a bérbeadó megállapodása, mind az albérlet elve, mind az albérlő által fizetett ár alapján. A 2014. március 24-i reform óta a bérlőnek meg kell küldenie az albérlőnek a bérbeadó írásbeli engedélyét és a jelenlegi bérlet másolatát is. Különböző okok magyarázhatják a bérbeadó megtagadását a közös elhelyezéshez való hozzájáruláshoz. Főleg abban rejlenek, hogy az a személy, akit nem választott, elfoglalja vagyonát. Ezért félhet a kártól, megállapíthatja, hogy az ingatlan túl kicsi ahhoz, hogy meg lehessen osztani, különös nehézségekkel kell szembenéznie, ha az albérlő nem hajlandó elhagyni a helyiséget a bérlet lejártakor.