Közösségi tulajdon A fejlesztő hallgatólagos elfogadása
LG Schweinfurt, ítélet v. 2015. január 23 - 22 O 135/13
A tulajdonosok közösségében - mint oly gyakran - nedvességkárosodás és egyéb hibák voltak a mélygarázsban. Az LG Schweinfurt azonban elutasította a tulajdonos garanciális keresetét azzal az indokkal, hogy a követelések elévültek. A közösségi vagyont, amely magában foglalja a mélygarázst is, azonban nem fogadták el.
Az elévülés kezdete a közös tulajdon elfogadásával
Elvileg a jótállási jogok elévülési ideje az építési törvényben nem kezdődik el, mielőtt az építési munkát elfogadják. Még akkor is, ha újonnan épített vagy átalakított társasházat vásárol a fejlesztő, az építkezést el kell fogadni. Minden vevő felelős a magántulajdon, azaz a lakás elfogadásáért. Az összes tulajdonosnak azonban együttesen el kell fogadnia a közösségi vagyont. Ha az egyes lakásokat csak évekkel a lakótelep elkészülte után adják el, a később érkező vásárlókat is be kell vonni a közös helyiségek elfogadásába. Ez azt jelenti, hogy a jótállási jogok elévülése évekre elhalasztható, és csak akkor kezdődik, amikor az utolsó vásárló (még: "utolsó vásárló") elfogadta a közös ingatlant.
Elfogadás az első menedzser vagy az ingatlanfejlesztő által kijelölt szakértő által
Az LG Schweinfurt előtti ügy sajátossága az volt, hogy a lakásvásárlási szerződések tartalmaztak egy záradékot, amely szerint a WEG rendszergazdájának a lakást a vevő helyett át kell vennie. Ilyen záradékokkal megkísérlik az elfogadás egy kézbe adását (és az első rendszergazda kezébe, amelyet általában maga a fejlesztő nevez ki), és lehetővé teszi, hogy az elévülési idő korábban kezdődjön. Az ilyen záradékok hatékonysága joggal kétséges (vö. Münch, MietRB 2014, 81.). A BGH hatástalannak tartja az olyan feltételeket, amelyek révén a közös tulajdon elfogadását a fejlesztő által kinevezett első vezetőnek meg kell adni (BGH 2013.9.12. - VII ZR 308/12). A frankfurti felsőbb bíróság úgy véli, hogy a záradékok hatástalanok, amelyek révén az elfogadást az ingatlanfejlesztő által kijelölt szakértőre ruházzák át (frankfurti felsőbb bíróság 2013. szeptember 30-i 1 U 18/12); az OLG Koblenz azonban úgy látja, hogy az ilyen kikötések hatékonyak (OLG Koblenz 2013. május 16-i keltezése - 2 U 1123/12).
Az utolsó részlet felhasználásával és kifizetésével járó implicit elfogadás
Az LG Schweinfurtnak nem kellett eldöntenie az elfogadási klauzula hatékonyságáról szóló vitát, mivel vitathatatlan, hogy az elfogadásra nem került sor. Ennek ellenére a bíróság úgy véli, hogy a szavatossági igények elévültek, mert az elfogadás meggyőző magatartással („hallgatólagosan”) történt. Az utolsó részletet a teljesítés után kellett kifizetni. Az összes új tulajdonos beköltözött a lakásokba, és 1994-ben kifizették az utolsó részletet. Ezzel a tulajdonosok meggyőzően kifejezték elégedettségüket az építési munkákkal, vagyis hallgatólagosan kijelentették az elfogadásukat. Az ötéves elévülési idő tehát 1999-ben lejárt, és a lakástulajdonosok már nem érvényesíthettek semmilyen szavatossági jogot az ingatlanfejlesztővel szemben.
A lakástulajdonosoknak volt egyfajta magyarázatuk
A tulajdonosok azzal érveltek, hogy a felvásárlói szerződésekben szereplő elfogadási záradék miatt nincs "tudatában a implicit elfogadás magyarázatának". Az LG Schweinfurt viszont úgy véli, hogy a tulajdonosok lemondtak az elfogadásról, miután nem kérték a szerződésben előírt elfogadást. Felismerték, hogy viselkedésüket - az utolsó részlet felhasználását és kifizetését - megalapozott elfogadásként kell érteni.
Ennek eredményeként az ingatlanfejlesztő valószínűleg hatástalan elfogadási záradékot alkalmazott, és mivel nem hajtott végre elfogadást, mégis élvezi az elévülési idő korábbi kezdetét. A második példának most el kell döntenie, hogy ez helytálló-e.
Mathias Münch ügyvéd
BRL B OEGE R OHDE L UEBBEHUESEN, Berlin
► Ez a cikk az Anwalt24.de oldalon.
► Kövesse a szerzőt a Google + -on és a Twitteren.