Még mindig érdemes házat vásárolni Németországban Házvásárló blog
Az ingatlanárak Németországban nagyon pozitívan alakultak az elmúlt tíz évben. De a koronaválság sokakat nyugtalanított. Van egy ingatlan-összeomlás, vagy mégis érdemes házat vásárolni Németországban?
Ha erre a fontos kérdésre keres választ, akkor jó helyre került.
Mert a koronaválság ellenére négy jó oka van annak, hogy a házvásárlás ma is megéri. Itt részletesen megvitatom ezeket, és azt is, hogy az ingatlanba történő befektetés mely feltételek mellett és hol térül meg leginkább.
A pénz leértékelése
Az Európai Központi Bank (EKB) és más központi bankok hosszú távú alacsony kamatpolitikájának két fontos következménye van az ingatlanpiacra:
- Az alacsonyabb kamatlábak olcsóbb lakáshiteleket is jelentenek. Ezért könnyebb fedezni a kamatköltségeket bérleti díjakkal (ingatlanbefektetés esetén) vagy saját ház esetén, ez azt jelenti, hogy a vásárlás és a bérlés egyszerűen olcsóbb.
- Az alacsony gyógyszerpolitika következménye, hogy egyre több pénz áll rendelkezésre. Mivel a kötvényeket a központi bankok vásárolják meg, így több készpénz van forgalomban. És ezért az ingatlanok értéke növekszik. A pénz gyorsan kinyomtatható, az ingatlan nem - először meg kell tervezni, jóváhagyni és megépíteni. Ezért az ingatlan és a készpénz egyre ritkábbá, azaz drágábbá válik. Ez középtávon alig fog változni. Az eurózóna gazdasága nem elég rugalmas ahhoz, hogy indokolja a kamatemelést, és az infláció is alacsony maradt eddig. (A magasabb infláció jó ok lenne a kamatemelésre).
Ahogy a pénz elveszíti az értékét, a tőke reáleszközökbe menekül - például ingatlanokba és földekbe. A nemesfémek, a részvények és bizonyos mértékig a kriptovaluták is profitálnak a pénz leértékelődéséből, mivel értékük nő az összehasonlításhoz képest.
A koronaválság az olcsó pénzhez is hozzájárult, miután a központi bankok 2020 tavaszán gyorsan léptek a monetáris politika további fellazítása érdekében.
Túl kevés új épület
Németországnak évente legfeljebb 400 000 új lakásra van szüksége. De az új ingatlanokra vonatkozó szabályozás 1990 óta megnégyszereződött, 5000-ről 20 000-re. Nem csoda, hogy a növekvő kereslet és a lakhatási hiány ellenére Németországban tovább csökken az építési engedély.
Forrás: Statista
2018-ban csak 302 800 új lakást hagytak jóvá és 285 900 elkészült, ami messze elmarad a Németországnak évente szükséges 350–400 000 új lakástól.
Más szavakkal: az élettér-kínálat egyre szűkösebb. Igaz, hogy a jelenlegi gazdasági visszaesés rövid távon negatív hatással lehet az ingatlanárakra (kevesebb hitelt nyújtanak, kevesebb jövedelmet vagy megtakarítást kell befektetni). De az árak és a bérleti díjak hosszú távon tovább fognak emelkedni, egyszerűen azért, mert túl kevés az élettér.
Németország népessége növekszik!
Sokan azt feltételezik, hogy Németország népessége hosszú távon csökken. Ha megnézzük az életkor piramist, az is így van: Ez egyértelműen mutatja, hogy a Szövetségi Köztársaság népessége az elkövetkező néhány évtizedben csökken és öregszik.
A témáról szóló külön cikkemben megmutatom, hogy véleményem szerint a népesség nemcsak a vártnál kevesebbet fog csökkenni a következő évtizedekben, de még növekedni is fog. Ez elsősorban az Európába irányuló tartós, erős migrációs hullámra való tekintettel.
Az olyan szabályok, mint a bérleti határ, nem küzdenek a lakhatási hiány ellen
Különösen nagyvárosok, mint például Berlin, München, Hamburg vagy Bremen fontolgatják, hogyan lehetne a legjobban leküzdeni az emelkedő bérleti díjakat.
Berlin itt vállalta a szabályozás úttörőjének szerencsétlen szerepét, és a közelmúltban elfogadott egy törvényt a bérleti díj felső határáról. Erről minden információt megtalál a berlini bérleti díjakról szóló külön cikkemben.
Még akkor is, ha egy országos bérleti korlát rendkívül valószínűtlen, más metropoliszok hamarosan utánozni akarják ezt a modellt. A lakbér felső határa egyszerű, populista intézkedés a szavazatok elnyerésére a nagy német városokban (ahol a választók többsége bérlő).
De a bérleti plafon egyáltalán nem oldja meg a lakáshiány problémáját. De éppen ellenkezőleg. Még kevesebbet építenek, a hiány egyre rosszabbá válik, és a lakásárak tovább emelkednek. És a bérleti díjak is, legalábbis a feketepiacon - vagy még inkább a környéken. Genf városának (Svájc) példája, ahol 1996 óta van bérleti korlát, egyértelműen szemlélteti ezt.
Következtetés: Németországban még mindig érdemes házat vásárolni
A pénz leértékelése, és ezért a tőke elrepülése tárgyi eszközökbe, például ingatlanokba. Kevesebb új építkezés a növekvő kereslet ellenére. És olyan előírások, amelyek nem hoznak létre további lakóterületet, de csak tovább korlátozzák: Ez nem tűnik tökéletes receptnek a még magasabb lakásárak és bérleti díjak mellett?
Teljesen. És ha a német ingatlanárakat nemzetközi összehasonlításban vizsgálja, akkor azt is látja, hogy az ingatlanárak az elmúlt 50 évben nem nőttek olyan erősen, mint más országokban.
Az inflációhoz igazított nemzetközi lakásárindex; Forrás: OECD
Ezért egyértelmű, hogy az esetek többségében továbbra is érdemes befektetni ingatlanba vagy házat vásárolni Németországban.
Csak annyit kell tennie, hogy elkerülje azokat a helyeket, ahol a lakásbuborék veszélye a legnagyobb. Mert az ingatlanárak meredek emelkedése ellenére továbbra sem látok ingatlanbuborékot Németországban. Talán az olyan nagyvárosok kivételével, mint München és Frankfurt.
Mely régiók különösen érdemesek házat vásárolni
Számos nagyváros környéke jelenleg vonzó, csakúgy, mint a kisebb, de növekvő városoké, mint például Lipcse vagy Drezda. Nagyon fontos a jó közlekedési kapcsolatok vagy a közlekedési kapcsolatok fejlesztése a régióban. Tudományosan bizonyított, hogy ezek közvetlen pozitív hatást gyakorolnak a lakásárakra.
Mivel a városok sok család és fiatal számára túl drágák lettek. De ha 30 percen belül a főpályaudvaron lehetnek, és cserébe kapnak egy nagyobb, olcsóbb lakást (vagy akár kertes házat), többségük boldogan elfogadja az ingázást.
A Postbank áratlasz egyértelműen megmutatja, hogy még mindig számos olyan régió van, amelynek szorzója 30 alatt van. Ez méri a vételár és az ingatlanért fizetett bérleti díj arányát. Minél alacsonyabb, annál olcsóbb (mert kevesebb évbe telik a vételár visszakeresése a bérleti jövedelem révén).
A vételárak az éves bérleti díj többszöröseként
Saját ház vásárlásakor érdemes odafigyelni a szorzóra is, mivel egyértelműen megmutatja, hogyan értékelik az ingatlant a regionális bérleti díjhoz képest.
Megfelelő piaci megfigyelés után, és az otthoni vásárlási ellenőrzőlistámban ajánlott tippeket követve hamarosan felfedezheti a megfelelő, nagy potenciállal rendelkező tulajdonságokat. Mert Németországban még mindig sokan vannak.