Milyen jogai vannak a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosának
Szerző: Valentin Vioreanu/Megjelenés dátuma: 2016-10-29 07:10
A lakásvásárlás jelzálogkölcsön révén sok korlátozást jelent a vásárló számára. Az ügyfél szinte minden szándékával konzultálni kell a hitel folyamán a bankkal, a valódi tulajdonossal.
Ha házat vásárol, a hiteldokumentum jóváhagyását követően azonnal a lelkesedés megakadályozza, hogy figyeljen a megvásárolt ingatlanra vonatkozó tényleges jogaira. A lakás jelzáloggal történő megvásárlásával a bank által előírt korlátozások megtalálhatók a hitelmegállapodásban, de kevesen olvassák el figyelmesen. Röviden tehát nem elidegeníteni, szétdarabolni vagy megváltoztatni az épület szerkezetét, más feladatokat bérelni vagy nyilvántartásba venni a bank írásos beleegyezése nélkül.
"Ezek a korlátozások megtalálhatók a jelzálogszerződés tartalmában, és be vannak jegyezve a megvásárolt épület telekkönyvébe" - magyarázza Capital, Vlad Huțuleac, a BCR egyéni hitelek irodájának vezetője. Nem szeretném elhanyagolni a fent említett szempontot, nevezetesen azt, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlan bérbeadásához a bank hozzájárulása szükséges. Emellett felújításokat, az épület bővítését nem szabad a hitelintézet beleegyezése nélkül végrehajtani. "Meg kell kérni a megállapodást azokra a helyzetekre, amelyek ellentmondanak a jelzálogszerződés aláírását követően regisztrált korlátozásoknak/feladatoknak. A leggyakoribb kérések ügyfeleinktől az épület bérlésével vagy az épület megváltoztatásával kapcsolatosak ”- mondják a BCR szakértői. Továbbá, ha a hitelfelvevő egy cég székhelyét kívánja létrehozni a hitelre vásárolt ingatlanban, akkor előzetesen meg kell szereznie a bank írásbeli hozzájárulását.
Ha a hiteltörlesztés előtt eladják az otthont, és felveszik a jelzálogkölcsönt, akkor több lehetőség is létezik. A bank előzetes beleegyezésével három lehetőség mérlegelhető: áthidaló kölcsön szerződése, a kezdeti kölcsön előrehozott törlesztésével, hitelügylet. Hipotetikusan fogalmazva, ha a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosa másik lakást akar vásárolni, de nincs meg a szükséges összeg a meglévő hitel visszafizetéséhez, akkor választhat egy hídhitelt ugyanattól a banktól, ahonnan az ingatlanhitelt szerződtette, és amelynek javára az ingatlant jelzálog alá adják, vagy egy másik bankintézettől. Megkapja a szükséges összeget egy új ingatlan megvásárlásához azzal a feltétellel, hogy a bank által megállapított határidőn belül eladja a jelzáloggal jelölt ingatlant és visszafizeti az összeget.
Sürgősségi megoldások
Egy másik lehetőség az, amikor a tulajdonos olyan ügyfelet talál, amely hajlandó banki finanszírozással is megvásárolni az ingatlant. Az eladó felveszi a kapcsolatot saját bankjával annak érdekében, hogy megállapodást szerezzen a szóban forgó ingatlanra vonatkozó II. Rangú jelzálogkölcsön létrehozásáról, a vevő bankja javára - előnyösebb, ha ugyanaz a hitelező bank, mint az eladó, az eljárás egyszerűsítése és egyúttal a garancia garantálása érdekében megkapja a bank beleegyezését.
Ha a vevő megkapja a kért összeget, akkor a vevő bankja II. Rangú jelzálogkölcsönt állít fel a forgalmazandó ingatlanra, és átutalja a pénzt az eladó hitelintézetének, így az visszafizetheti az összeget. Az eladó hitelezője elrendeli a jelzálog törlését, ezt követően a vevő bankja elrendeli az ingatlan első rendű jelzálogának nyilvántartását.
A fentiekből az a következtetés vonható le, hogy egy ingatlannal, még akkor is, ha jelzálogjoggal rendelkezik a bank javára, bizonyos feltételeknek megfelelően lehet kereskedni. Maga a jelzálog nem jelenti az elidegenítés tilalmát, de ez utóbbit a jelzálogjog mellett a legtöbb bank megköveteli a jelzálogjog megadása előtt.