Örökölhető építési jog - mi megengedett és mi nem előnye, hátránya, tippje
Ki ne álmodna saját kertes házáról? Sok ember számára ez tiszta utópia, mások számára elérhető. Valójában egy darab föld megvásárlása a rendelkezésre álló költségvetés jelentős részét felemészti. De van egy másik módja is ennek.
A jelszó ebben az esetben örökölhető építési jog, vagy bérleti jogként is emlegetik, amely azonban nem alkalmazható. Az örökölhető építési jog azt jelenti, hogy ház építhető egy telken egy másik személy tulajdonában van. Németországban az örökölhető építési jog már több mint 100 éve létezik, erről vannak pontos bekezdések, amelyeket az örökölhető építési jogról szóló törvény rögzített. A földosztás ezen formájának előfutárai a rómaiak idejére nyúlnak vissza. A középkorban a modell hosszú távú bérletként terjedt el, különösen a járványok, háborúk és éhínség után.
Ennek oka, hogy a földtulajdonosok már nem tudták önállóan megművelni a földjeiket, és így úgynevezett használati jogokat kaptak. A 18. század végétől a bérleti díj jelentősen csökkent, különösen azokon a területeken, amelyeket Napóleon elfoglalt.
Örökölhető építési jog - mi is ez valójában?
Örökölhető építési joggal egy személy előre meghatározott időre bérbe ad más személy tulajdonát. Ez az időszak általában 60 és 99 év között van. Ebben az időszakban a bérlő bizonyos jogokat ruház át a bérlőre. Az ingatlan új ház építésének, bérbeadásának vagy akár egy meglévő épület eladásának lehetősége az örökölhető épület tulajdonosánál rejlik.
Az örökölhető épület tulajdonosa az ingatlan használatáért évente fizet úgynevezett örökös kamatot, amely az ingatlan értékének négy-hat százaléka. Az indexszerződésről gyakran megállapodnak, így az örökletes kamat az inflációs rátához igazítható. A megbeszélt határidő lejárta után az esetlegesen új építésű épületet magában foglaló ingatlan a bérlő birtokába kerül. Természetesen kártérítés jár egy ingatlanért, amelynek a jelenlegi építési érték legalább kétharmadát kell képviselnie. Bizonyos esetekben a szerződés időtartama meghosszabbítható, amelyet a törvény teljesen legitimnek tekint.
- Wilsch, Harald (Szerző)
- 378 oldal - 2016. május 6. (megjelenés dátuma) - Deutscher Notarverlag GmbH & Co. KG, közjegyzők speciális kiadója (kiadó)
A bérleti szerződés előnyei
Az örökölhető építési jog valószínűleg legnagyobb előnyét már említettük, ez az ingatlan költségeinek megtakarítása. Hagyományos ingatlanvásárlás esetén az erre felszámított ár könnyen elérheti a teljes költségek egynegyedét, sok esetben még többet is. Ez az oka annak a ténynek köszönhető, hogy a bérelt ingatlanokat általában azoknak a családoknak adják, akiket meglehetősen alacsony jövedelműnek tartanak.
Sokak számára ez a pénzhiány ellenére örvendetes lehetőség arra, hogy beteljesítsék otthonuk iránti álmukat. Pénzügyi szempontból az épület tulajdonosának saját tőkéje növekszik, és ezáltal csökken a bank finanszírozási igénye.
Normális esetben ez a szempont befolyásolja a kölcsön összegét, de az építtetőnek mindig előre ellenőriznie kell, hogy az örökletes kamat valóban alacsonyabb-e, mint a jelzálogkölcsön éves kiadásai.
További előny a bérleti szerződés a templommal. Egyes önkormányzatokhoz, alapítványokhoz vagy magánbérlőkhöz képest ez jobb feltételeket kínál a tagok számára, ami viszont nagyobb pénzügyi előnyöket jelent a fogyatékkal élő vagy sok gyermekes épület tulajdonosainak.
Plusz pont az ingatlan tulajdonosának
A fő előny az ingatlantulajdonos számára, hogy nem kell eladniuk ingatlanukat, hanem használhatják. Ezen túlmenően, a földbéren felül folyamatos bérleti díjat kap Visszatérés. Általános szabály, hogy egy ingatlan értéke is növekszik az évek során, ami viszont értéknövekedéshez vezet.
Néhány banki kölcsönnel ellentétben a bérlőnek viszonylag kis pénzügyi terhet kell vállalnia. Elvileg az öröklődő kamat összegét mindkét fél szabadon választhatja párosodottkell alkalmazni. Feltételezve, hogy egy ingatlan értéke körülbelül 100 000 euró, a kamat 5 százalék. Az éves költségeket tehát 5000 euróra kell becsülni.
Az örökölhető építési jog hátrányai
Míg egy banktól származó ingatlankölcsön egy bizonyos időpontban visszafizetésre kerül, az alapdíjat a szerződés teljes időtartama alatt ki kell fizetni. Ezenkívül a kamatlábat ismételten a gazdasági körülményekhez igazítják. Tehát hosszú távon nem drága lehet a vásárlás.
További hátrány az a tény, hogy egy ilyen telken az épületeket nehezebb eladni, és az eladási ár csökkenése nem ritka.
Mi történik, ha az örökölhető építési jog lejár?
Ha a bérleti idő lejárt, mindkét félnek két lehetősége van:
- az ingatlantulajdonos és a kedvezményezett megállapodnak a szerződés meghosszabbításáról.
- ha nem tesznek semmit, akkor lejár a szerződés.
A megbeszélt időszak végén az ingatlan, beleértve a rajta lévő épületeket is, visszatér a Ingatlan tulajdonosa vissza. Az előző tulajdonosnak azonban megfelelő kártérítést kell kapnia. Ha az örökölhető építési jogot egy alacsony jövedelmű család kapta, a kártérítés az építési érték legalább kétharmada.
Örökölhető építési jogokat magánszemélyek adnak nagyon ritka esetekben. Rendszerint ezek olyan települések vagy városok, amelyek a szociálisan hátrányos helyzetű családok vagy fiatalok számára engedményezik az otthoni tulajdonjogot annak érdekében, hogy megkönnyítsék őket. Sok esetben a katolikus egyház, mint Németország legnagyobb tulajdonosa, valamint egyházmegyék és alapítványok kínálják ezt a lehetőséget.
Örökölhető építési jog és bérleti jog
Bár sokan úgy gondolják, hogy a bérleti szerződés és a bérleti szerződés ugyanaz, valójában két különböző előfordulásról van szó. A bérleti szerződés jelöli a szerződésben vállalt olyan ingatlanhoz fűződő jog, amely nem az ügyfél tulajdonában van Épületek felállítására. A hosszú bérlet azonban olyan felhasználásra utal, amely nem korlátozott időben. Egyébként ma Németországban tilos a hosszú bérleti szerződés. Maga a kifejezés a feudalizmus idejéből származik, amikor az ingatlan és az ügyvezetéshez való jog külön-külön létezett. Ekkor a bérleti díjat nem pénzben, hanem természetben fizették.
Örökölhető építési jog - tippek vevőknek és eladóknak
Sokan nem ismerik az örökölhető építési jog kifejezést, és csak akkor szembesülnek vele, amikor megfelelő ingatlant akarnak vásárolni. Csábítónak tűnik az a tény, hogy a vételár alacsonyabb, mint egy örökölhető építési jog nélküli ingatlané.
Azoknak az embereknek azonban, akik szeretnének megfelelő objektumot biztosítani, meg kell felelniük bizonyos feltételeknek megjegyzés, mert a bérleti szerződésnek vannak buktatói. Ha hosszú bérleti szerződésről van szó, az érdekelt feleknek kezdettől fogva tartózkodniuk kell tőle, mert ez 1947 óta tilos. Mint már említettük, az a kis különbség, hogy a hosszú bérlet korlátlan időtartamra szól, míg a bérlet egy bizonyos időre korlátozódik.
A bérleti szerződés részletesen:
| Az örökölhető építési jog egy másik földön lévő házból áll: | |
| Lízing futamideje: | általában 99 éven keresztül |
| Örökösödési törvény adományozója: | Plébániák, templomok, alapítványok, ritkán magánszemélyek. |
| Földi bérleti díj: | többnyire a vagyon értékének 3-5% -a, amelyet évente fizetnek. |
Mit jelent a "megfordulás" kockázata?
Ha az örökölhető építési jogokról van szó, akkor a visszafordítás kifejezés azt jelenti, hogy egy darab föld visszatér a földesúrhoz. A tulajdonos fenntarthatja magának a jogot, szerződésben biztosított, ha az örökölhető épület tulajdonosa nem tartja be bizonyos megállapodásokat. Ide tartozik például a fizetés be nem tartása vagy az ingatlan elhanyagolása.
Megfordítás akkor is előfordulhat, ha a bérletre jogosult személyt jogellenesen alkalmazzák. Fontos megjegyzés: Az aláírás előtt a bérbeadásra jogosultaknak meg kell győződniük arról, hogy a tulajdonos sürgős személyes szükségleteit szerződésileg nem szabályozzák-e. Általános szabály, hogy az egyházak és az önkormányzatok nem támasztanak ilyen igényeket, de a magántulajdonosok esetében ez így is lehet. Ezenkívül mindig biztosítani kell, hogy a bérleti jog a lehető leghosszabb ideig, azaz 99 évig használható legyen.
Vagyonadót kell fizetni az örökölhető építési jogokért?
Az örökölhető építési jogot használók nem kerülhetik el az ingatlanadó megfizetését. Ezeket azonban másként határozzák meg, mint egy klasszikus ingatlanvásárlás esetén. Az aktivált kamatelőnyt a föld nettó jövedelmének részesedése és a ténylegesen felmerült földbérleti díj közötti különbség alapján határozzák meg.
Általános szabály, hogy az alapbér alacsonyabb, mint a nettó jövedelemrész. Ezt a kamatelőnyt a szerződés hátralévő időtartamára extrapolálják, és a telekértékkel együtt az örökölhető építési jog alkotóelemeit képezi. Ezenkívül ott van a jövedelem értéke - vagy egy lehetséges épület valós érték aránya.
Az ingatlanadót mindenesetre a bérletre jogosultnak kell megfizetnie, még akkor is, ha nem Az ingatlan tulajdonosa. Az adóhatóság számára csak az a fontos, hogy ők legyenek a tényleges tulajdonosok. A számítás mindig ugyanúgy történik, mint egy hagyományos ház vagy ingatlan vásárlásakor.
A vételi vagy lízingszerződés itt sem működik közjegyzői igazolás nélkül, de figyelembe kell venni a szerződés egyéb tartalmait. Ide tartozik az időtartam, az összeg Földbérleti díj és a felhasználás típusa. Ennek megfelelő bejegyzés nem csak a szerződéskötés után az ingatlan-nyilvántartásba, hanem az örökölhető építési telekkönyvbe is bekerül.
Az örökölhető építési jog jogalapja az örökölhető építési jogról szóló, 1919. január 15-i törvény a jelenlegi formájában. 2007-ben azonban Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) névre keresztelték.