Saját ingatlan részleges eladása Milyen fogásokkal szolgál az ajánlatok
Úgy tűnik, hogy az ingatlan részleges eladása egyszerűen működik: ha az ingatlan 20% -át eladja, akkor gyorsan pénzt kap, és még mindig a 80% -a a tulajdonosa. Azok a szolgáltatók azonban, mint a Wert Faktor vagy az Engel & Völkers, akkor is igényelnek egyfajta bérleti díjat. És vannak más buktatók is.
A lényeg lényeg röviden:
- A havi bérleti díj mellett (amelyet a szolgáltatók "havi használati díjnak" vagy "havi használati díjnak" neveznek) magas díjakat kell fizetni, ha az ingatlant később teljes egészében eladják. És a karbantartás összes költségét, amely mindig az ingatlanokért jár, egyedül kell megfizetnie.
- Ne hagyja, hogy az állítólag egyszerű kezelés és gyors feldolgozás vezérelje magát. Tegye meg, amire szükség van, és vizsgálja meg az alternatívákat. Ha kétségei vannak, kérjen független tanácsot.
- A lényeg az, hogy az egyszerű hitel általában lényegesen vonzóbb feltételeket kínál. A jelenlegi alacsony kamatlábak mellett sokan megkapják az éves 1% -os kamatot. Az ingatlan jó biztosíték, amellyel a bankok jobb feltételeket biztosítanak.
Akinek pénzre van szüksége és van ingatlana, annak mindig biztosítékként felhasználhatta, hogy különösen alacsony kamatokat kapjon. Ezután jelzálogról vagy jelzálogkölcsönről beszélünk. Most láthatjuk, hogy a vállalatok új, állítólag egyszerűbb ajánlatokkal keresik fel a fogyasztókat.
Például a Wert Faktor és az Engel & Völkers felajánlja, hogy megvásárolja az ingatlan egy részét, és gyorsan nagy összegeket fizet érte. A Wert Faktor esetében az eljárás "Részleges ingatlanértékesítés", az Engel & Völkers esetében pedig "Folyékony otthon".
A reklám ígéretei: Az ügyfelek online értékelhetik ingatlanuk értékét. Így gyorsan konkrét összegeket fog látni. A cégek "csendes partnerekké" akarnak válni - vagyis nem akarnak ingatlanokba bekapcsolódni. "Maximális rugalmasságot és biztonságot" írsz.
De a részleges eladás valójában vonzó ajánlat - vagy buktatók fenyegetnek?
Saját ingatlan eladása vagy kölcsönzése - és továbbra is maga él benne: Lehetséges úgynevezett fordított jelzálog vagy járadék is. Ezeket a lehetőségeket, előnyeiket és hátrányaikat külön cikkben írjuk le.
Aki árusít, a jövőben fizetnie kell egyfajta bérleti díjat
Első, fontos szempont: Aki eladja ingatlanja egy részét, annak fizetnie kell a társaságnak "havi használati díjat" (értéktényező) vagy "havi használati díjat" (Engel & Völkers). Minél nagyobb az eladott rész kudarcot vall, és minél értékesebb az ingatlan, annál magasabb lesz ez a díj.
Például az értékfaktor egy 500 000 euró összértékű ingatlanra számol (a többi adat a megfelelő weboldalakról származik, amelyek elérése 2020 májusában történt): Aki ennek 20 százalékát eladja és 100 000 kifizetett eurót kap, most havonta 242 eurót kell fizetnie. 20 év után ez 58 080 eurót jelentene. Az Engel & Völkersnél az összeg nagyjából összehasonlítható.
A példában ez 2904 euró, vagyis az éves kifizetési összeg 2,904% -a (vagy 3% az Engel & Völkers esetében). Ez sok vagy kevés? Összehasonlíthatjuk a díjat a bérleti díj összegével (éves hideg bérleti díj négyzetméterenként) a vételár (négyzetméterenként) alapján. Ezután úgynevezett bérleti hozamot kap. Ez országosan nagyon erősen ingadozik. Egyes területeken ez meghaladja a 6 százalékot, máshol 3 százalék alatt van. A metropoliszok inkább 3 százalék körüli alsó végén vannak, mert itt a bérleti díj a nemrégiben jelentősen megemelkedett árakhoz kapcsolódik.
De légy óvatos: Az ilyen összehasonlításokkal a karbantartási költségeket is figyelembe kell vennie (erről bővebben lásd lent: "A vállalatok nem járulnak hozzá a további költségekhez"). Mert a bérlők esetében ezeket valójában teljes egészében a bérbeadó viseli. Azok a vállalatok, amelyek az Ön ingatlanának egyes részeit vásárolják, megfordítják az asztalokat: Az ingatlantulajdonos részeként Önnek bérleti díjat kell fizetnie és viseli a beruházások és a karbantartás teljes költségét.
Aki később teljes egészében eladja ingatlanját, további díjakat fizet
Ha már nem az egész ingatlan tulajdonosa, mert annak egy részét eladta, akkor ez a csillagkép is érdekes lesz: Mi történik, ha a teljes ingatlant harmadik félnek akarja eladni? Az értéktényező itt megadja, hogy a fennmaradó részesedése alapján részt vesz az értékesítési bevételekben. Tehát ha eladná például az értékfaktor 20 százalékát, akkor a bevétel 80 százalékát kapná, ha teljesen később értékesítené. De: Értéktényező esetén további díjat kell fizetnie. Ha a példánkban szereplő ingatlant, amely 20 százalékos értéktényező, később 700 000 euróért eladják, az értéktényező az eladási ár 6,5% -ának megfelelő „megvalósítási díjat” számol, ami 45 500 eurónak felel meg. Az Engel & Völkersnél a megvalósítási díj helyett az eladási ár 5,5% -ának megfelelő "feldolgozási díjat" kell felszámítani.
A kért 100 000 euróért (részértékesítés esetén az érték 20 százaléka), példánkban 20 év után az értékfaktor összesen 243 580 eurót kap (használati díj 58 080 euró, megvalósítási díj 45 500 euró, arányos eladási ár 700 000 = 140 000 euró).
A kezdetektől tudnia kell erről, mint az üzlet költségéről.
Veszély: Az értéktényező még az ingatlan értékvesztése ellen is megvédi magát. Ha az ingatlant később teljes egészében eladják, a szolgáltató a jelenlegi szerződésekbe írja be, legalább a befektetett pénzt és 17% -os többletköltséget "minimális részesedésként" visszakapja.
A fizetendő összeg és az ingatlan részesedése továbbra is korlátozott
Sem az értékfaktor, sem az Engels & Völker nem ad teljesen szabad kezet a részleges értékesítésben. Nem adhatja el a társaság részvényeit, amelyek értéke kevesebb, mint 100 000 euró. Vagyonának legfeljebb 50 százalékát is eladhatja. Az ingatlan értékét a szolgáltató nevében értékbecslő határozza meg.
A vállalatok nem osztanak további költségeket
Hosszú távon egyetlen ingatlan sem nélkülözheti beruházásokat. Legyen szó javításokról, vagy akár az ingatlan értékének korszerűsítéssel történő növeléséről - a vállalatok nem akarnak részt venni az ilyen költségekben. Például, ha eladta az ingatlan 50 százalékát, akkor is magának kell fizetnie a teljes összeget egy új fűtési rendszerért, szigetelésért, tetőjavításért vagy hasonlókért.
Ne feledje: Ilyen intézkedésekkel fenntartja vagy növeli az ingatlan értékét szerződéses partnere számára. Azok, akik nagy összegeket fektetnek a modernizációba, majd eladják az ingatlant, nemcsak a magasabb eladási árból profitálnak, hanem a magasabb bevételből részvényeket is adnak a társaságnak.
Hogy ez igazságos-e, valószínűleg vélemény kérdése. A megosztott ingatlantulajdon esetében szokás, mivel a lakóházakban lévő lakások minden tulajdonosa tudja, hogy az összes költséget tulajdonosi részesedés szerint osztják el. Itt nem erről van szó: a karbantartási és az értékesítési költségek teljes mértékben az Ön felelőssége.
Számoljon: A kölcsön sokkal vonzóbb lehet
Mindezt szem előtt tartva megnézheti a hagyományos banki hitelek kamatlábait. Ha az ingatlan értékének legfeljebb 50% -át kölcsönzi bankjától, a hitelképességétől függően a legjobb feltételek lehetségesek. A tízéves fix kamatláb kamatlába jelenleg még évi 1 százalék alatt van. A fenti példában szereplő évi csaknem 3 százalékos használati díjhoz képest ez sokkal jobb üzlet lehet.
Ha húsz évig csak 1% -os kamatot fizetne a 100 000 eurós hitel után, akkor ebben az időszakban 20 000 euró és 100 000 euró kamatot fizetne a banknak. Ez a fele annak, amit fizetnie kellene, ha a fenti példában eladna egy részt.
Hitel mellett a teljes tulajdonjogot is megtartja, a teljes megbecsülés esélyével (igaz, de az értékcsökkenés teljes kockázatával is).
A kamat mindig egyedi ár, és tárgyalás kérdése. Azok számára, akik önálló vállalkozók, vagy akik elérték az időskort, számítaniuk kell arra, hogy csak magasabb kamatozású hiteleket kapnak. Ha meg van győződve arról, hogy nincs esélye alacsony kamatozású hitelre, akkor azt javasoljuk, hogy kérdezze meg a különböző szolgáltatóktól. A döntő tényező nem az életkor vagy a függetlenség, hanem az általános pénzügyi helyzet és - ami még fontosabb - az adott hitelintézet üzletpolitikája.
Ha Ön vagy örökösei vissza akarják vásárolni, akkor újra szükség van értékbecslésre
Ha Ön vagy örökösei újra szeretnék birtokolni a teljes ingatlant, akkor forduljon a Wert Faktor/Engel & Völkershez. De meg kell állapodnia az árban. Szükség esetén értékelőt kell megbízni az aktuális érték felmérésével. Ha emelkedtek az ingatlanárak, akkor jelentősen magasabb összeget kell visszafizetnie.
Az új ajánlatok előnye továbbra is kérdéses
Ezen általános feltételek ismeretében felmerül a kérdés, hogy a részleges értékesítés egyáltalán milyen körülmények között lehet előnyös. Esetleg, ha feltételezzük, hogy az ingatlan sokat veszít értékéből (ebben az esetben a teljes eladás lenne a jobb döntés). Elképzelhető lenne az is, hogy a bankok által az Ön konkrét helyzetére felajánlott hitelkamatlábak sokkal magasabbak, mint az ingatlankölcsönök évi körülbelül 1% -os általános kamatlábai.
Még az idősebb emberek állítólag egyszerűbb megoldása sem érv: Ahogy nem kell visszafizetnie a részleges eladásból befolyt pénzt a vevőnek, életed során sem feltétlenül kell hitelt fizetnie a bankodnak.
Ha ingatlanja egy részének eladásának ötletével játszik, mindig kapjon konkrét szerződéses ajánlatokat. Az itt megadott számok csak a szolgáltatók webhelyeiről származnak.
Fogyasztói tanácsadó központjától független tanácsokat is kaphat az ingatlanfinanszírozással kapcsolatban. Konkrét ajánlatokat is hozhat egy ilyen megbeszélésre, számíthat rá, és megadhatja az ismertetett előnyöket és hátrányokat.