Az ingatlan SCPI-k, OPCI-k, SIIC-k és ÁÉKBV adóügyi átláthatósága
Az ingatlan SCPI-k, OPCI-k, SIIC-k és ÁÉKBV-k egyaránt profitálnak az adók átláthatóságából, ami meghatározó vonzerőjük és teljesítményük szempontjából. Az okok nem azonosak a terméktől függően, de bármi is, az eredmény számít. A papírkő pénzügyileg átlátszó.
Adók átláthatósága, meghatározása
Minden vállalkozás fizet jövedelemadót (társasági adót vagy IS-t), majd az adózott eredményt felosztja az általa felhalmozott tartalékok és osztalékai között a részvényeseinek. Ezek viszont adót fizetnek a kapott jövedelem után a jövedelemadó részeként. Ezért kettős adóztatás van, amelyet a gyakorlatban az országtól függően többé-kevésbé összetett mechanizmusok csillapítanak. Franciaországban az "adójóváírás" rendszerrel rendelkezünk.
Az adó átláthatósági rendszerében:
- A társaság maga nem fizet adót,
- másrészt a nyereség legnagyobb részét szükségszerűen a részvényesek felé kell felosztania
- és a részvényesek általában adót fizetnek attól, amit kapnak.
- nincs kettős adóztatás, mivel csak a részvényes fizeti az adót,
- nincs adókedvezmény, mivel a társaság teljes nyereségét felosztja (ha tartalékot képezne, akkor ezek elkerülnék az adót, ezért az elosztási kötelezettség).
Miért és hogyan alkalmazta ezt az átláthatósági adórendszert a papírkövben lévő összes járműre? ?
Az ÁÉKBV adóügyi átláthatósága
Az ÁÉKBV-k (Collective Investment Organizations in Securities) 1964-ben indultak Franciaországban a SICAV-okkal (változó tőkebefektetési társaságok), az amerikai befektetési alapok mintájára.
Két célkitűzés volt:
- először vonzza a magánszemélyek megtakarításait a tőzsdére,
- és jó biztonsági feltételeket is kínál neki.
A második célkitűzés nagy portfólió (befektetési alap vagy SICAV) létrehozásával érhető el. Így minden egyén szerény hozzájárulás mellett is profitálhat a diverzifikációból és a szakmai irányításból.
De hogyan lehet elérni azt az első célt, hogy ösztönözzük az egyéneket arra, hogy lényegesebb módon tőzsdére fektessenek? Ha a portfólió, miután osztalékot kap a tulajdonában lévő részvényekből, először társasági adót fizetett, hogy aztán osztalékot fizetjen tulajdonosainak, eredményei nem lennének vonzóak. Legalább a közvetlenül vásárolt részvényekhez hasonló osztalékot kellett bemutatni. Hasonlóképpen, ha a portfólió által realizált tőkenyereséget társasági adó formájában adóznák, a bemutatott teljesítmény gyengének tűnhet.
Ezért a fiskális átláthatóság gyakorlati megoldása. A portfólió nem fizet adót, csak a végső részvényes fizet adót az osztalékok és a tőkenyereség után. Egyszerű szabálysal, hogy az eszköz ne váljon adóelőnybe: a portfólió az összes osztalékát felosztja.
Így az amerikai befektetési alapok nagy sikert arattak, és mintaként szolgáltak a SICAV-ok, majd az 1981-ben született FCP-k számára (Közös Befektetési Alapok, ez közös tulajdon, eltérő jogi rendszer, de a fiskális átláthatóság ugyanazon elvének megfelelően).
A SICAV és az FCP mostantól az ÁÉKBV közös név alatt csoportosul. Az ÁÉKBV-k tehát élvezhetik az adó átláthatóságát.
Az SCPI-k adóügyi átláthatósága
Az SCPI-k, a polgári ingatlan-közvetítő társaságok, sajátos civil társaságok, mivel megtakarításokat gyűjtenek.
Mindazonáltal civil társadalmak. A francia adórendszerben a Civil Companies Immobilières (SCI) átlátható. Az SCI nem fizet társasági adót, minden bevételt és díjat az egyes partnereknek a részvételük arányában hárítanak át.
Az SCPI-k tehát szintén átláthatók, de két különbséggel rendelkeznek az ÁÉKBV-khez képest:
- az ÁÉKBV-k esetében nyilvánvalóan a pénzügyi adózás az irányadó, míg az SCPI-k esetében az ingatlanadó (bérleti díjak és tőkenyereség, valamint a hitelkamatok levonása mellett). Az SCPI kevés pénzügyi bevétele, amelyet az átláthatóság megkövetel, a pénzügyi adózástól függ.
- Az SCPI-k tartalékokat gyűjthetnek, például eredménytartalék formájában, vagy az ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereség egy részének megtartásával. Ez jó irányítás, a befektetés folytatása vagy a jövedelem stabilitásának biztosítása érdekében. Csak azt kell tudnia, hogy a végső partner befizette a jövedelem- és tőkenyereség-adót, még azon részen is, amelyet nem osztottak ki neki. Azonnali terjesztés és a jövőbeni megbízhatóság közötti kompromisszum az SCPI menedzsment stratégiai eleme.
Az SCPI-k ezért is profitálnak az adó átláthatóságából, még akkor is, ha azt látjuk, hogy a kifejezés nem fedi le az egyes termékekről azonos valóságot.
A SIIC adók átláthatósága
Az adóügyek soha nem egyértelműek. Itt van az adó átláthatóságának egy harmadik fajtája.
A SIIC-k (tőzsdén jegyzett ingatlan-befektetési társaságok) ingatlan-társaságok. Más szavakkal, a tőzsdén jegyzett társaságok, amelyek tevékenysége az épületek vagy városrészek építése, birtoklása, átalakítása, két fő jellemzővel rendelkeznek: lényegében ingatlantulajdonosok, de nagyon aktív tulajdonosok. Az adóügyi átláthatóságot 2003-tól saját maguk okozták.
Hogyan igazolhatjuk, hogy bizonyos tőzsdén jegyzett társaságok profitálnak az adó átláthatóságából, és nem az összes többi? Miért fogadta el mintegy ötven ország ezt az adórendszert ingatlanjaikra vonatkozóan? ?