HÉA-kereskedő tevékenysége (2. rész) - Jelentés a 2019 novemberi hónapról, FUSACQ Buzz
Korábbi cikkünkben (1. rész: A hónap jelentése - 2019. október - Az ingatlan kereskedő tevékenysége 1/2) láttuk, hogy az ingatlan kereskedőre különféle, gyakran egymástól függő adózási szabályok vonatkoznak. Ebben a cikkben látni fogjuk, hogy az ingatlan kereskedőre alkalmazandó ingatlan-áfa-rendszer összetett, és számos és változó gyakorlati megfontolástól is függ.
Ezenkívül hatással lehet más adórendszerekre (például transzferadó) és a művelet általános gazdaságára.
III/ÁFA:
Az egyszerűség kedvéért itt kizárjuk az együtthatók tanulmányozását. Emlékeztetőül: a levonható áfát egy levonási együttható alapján számítják ki, amely megegyezik a felelősségi együtthatóval x az adó együtthatójával és a felvételi együtthatóval. Feltételezzük, hogy amikor a kereskedő áfa-köteles, akkor a levonási együttható 1.
Az árukereskedőre a vagyon általános héarendszere vonatkozik, és nem az utóbbira jellemző.
Számos gyakorlati konfiguráció vezet különböző megoldásokhoz, többek között:
- Régi épület megvásárlása nem adóalanyoktól és régi épületek viszonteladása nem adóalanyoknál
- Régi épület megvásárlása nem adóalanytól és új épület újbóli értékesítése nem adóalanynál
- Új épület megvásárlása adóalanytól és új épület újbóli értékesítése nem adóalanynál
- Új épület megvásárlása nem adóalany személytől és régi épület értékesítése nem adóalanynak
- Régi épület megvásárlása nem adóalany személytől és régi épület adóalanynak történő viszonteladása
- Régi épület megvásárlása nem adóalany személytől és új épület adóalanynak történő értékesítése
- Új épület megvásárlása nem adóalanytól és új épület adóalanynak történő viszonteladása
- Új épület megvásárlása nem adóalany személytől és régi épület adóalanynak történő viszonteladása
- Adóalanytól egy régi épület beszerzése és egy régi épület nem adóalanynak történő értékesítése
- Régi épület beszerzése adóalanytól és új épület újbóli értékesítése nem adóalanynak
- Új épület adóalany általi megszerzése és új épület nem adóalanynak történő értékesítése
- Új épület adóalany általi megszerzése és régi épület nem adóalanynak történő értékesítése
- Régi épület megvásárlása adóalanytól és régi épület adóalanynak történő viszonteladása
- Régi épület adóalany általi megszerzése és új épület adóalanynak történő viszonteladása
- Új épület adóalany általi megszerzése és új épület adóalanynak történő viszonteladása
- Új épület adóalany általi megszerzése és régi épület adóalanynak történő viszonteladása
Minden lehetőségének megválaszolható a héa szempontjából olyan válasz, amely gazdasági kényszert von maga után, amelyet figyelembe kell venni a művelet végrehajtása során (az egyén számára túl magas az eladási ár, az adóköteles vevő számára a héa levonható, ezek a kritériumok forrást jelenthetnek) negatív tárgyalások vagy éppen ellenkezőleg a kereskedő számára).
Ezek a különféle helyzetek bizonyos esetekben következményekkel járnak az átruházási jogokra a megszerzés és/vagy a viszonteladás során (lásd az 1. részt).
Végül az elvégzett munka jellege a műveletet egyik kategóriáról a másikra (régi épületről új épületre) helyezheti át, ennek következményeivel (lásd az új épület definícióját alább).
Ezért elengedhetetlen az alkalmazandó elvek tökéletes elsajátítása. Értékelési hiba a művelet jövedelmezőségének csökkenését vagy akár megkérdőjelezését vonhatja maga után.
Elvileg az épületek gyártásához vagy szállításához hozzájáruló műveletek hozzáadottérték-adó hatálya alá tartoznak (CGI 257. cikk). Kivételek vannak: mentesek a hozzáadottérték-adó alól azok a földterületek, amelyek nem építési telkek, és több mint 5 éve befejezett épületek szállítása (a CGI 261. cikke). Azonban a HÉA-lehetőség ebben a két esetben lehetséges (CGI 260. cikk).
Kétféle áfa-számítás létezhet:
- Áfa a teljes áron (hozzáadódik az áfa az eladási árhoz)
- Áfa a fedezetről (az áfa a realizált fedezetben kerül kiszámításra)
A teljes ár áfája elvben érvényes, hacsak nem enged teret a héa árrésének. Ez utóbbi két esetben alkalmazható, azzal a feltétellel, hogy az árukereskedő által eredetileg megszerzett ingatlan nem volt héalevonás jogosultja [1]. Ez egy építési telek kereskedő általi értékesítése, vagy ha a fent említett opciót élték, akkor az épületet több mint 5 éve fejezték be.
E szabályokból az következik, hogy:
- Az új épületeket a teljes ár áfával kell értékesíteni
- Az építési telket héával kell értékesíteni, a teljes áron, ha a felvásárlás jogot adott volna az áfa levonására, ellenkező esetben
- A régi épületeket nem adják el áfával, kivéve az opciót, amely vagy a teljes ár áfáját fizeti be, ha az akvizíció áfa-levonási jogot eredményezett, vagy ellentétes esetben a fedezetet
- Az építési telken kívüli földterületeket nem értékesítik áfával, kivéve a teljes ár áfa opcióját
Megjegyezzük, hogy az áruk magánszemélyektől vagy adóalanyoktól történő megszerzése befolyásolhatja a kereskedő által történő értékesítésre alkalmazandó héarendszert. Adóalany általi megszerzés esetén pedig függetlenül attól, hogy az áfa megadta-e a levonás jogát vagy sem a megszerző kereskedő számára (ami függhet magától az adóköteles átruházó által választott opciótól, vagy sem.).
Az árrés-héa esetében az áfa kiszámítása az eladási ár és a vételár különbsége alapján történik. Egyes költségeket figyelembe lehet venni. Ezen a margón meg kell határozni az áfát "belül".
Példa: egy ingatlan 100 000 eurót + 10 000 euró költséget szerzett[2] 200 000 euróért adják el. A fedezet egyenlő 90 000 euróval. Ez valójában az adót tartalmazó árrés. A HT margó[3] egyenlő 90 000/1,2 = 75 000 €. A fedezet áfája tehát 15 000 euró.[4]
Ezeket a beszedett 15 000 eurókat a befizetett héa levonása után visszafizetik az államnak, különös tekintettel bizonyos beszerzési költségekre (ebben az esetben ezeket nem lehet figyelembe venni az árrés kiszámításakor, levonva a héát), vagy például újra az elvégzett munka.
Mivel az árrés el van zárva az államnak esetlegesen esedékes héától, gazdaságilag relevánsabb lehet, ha nem választja az árrés-héát, és az áfán kívül marad. Ez gyakran előfordul, ha magánszemélynek vásárolunk, és viszonteladunk magánszemélynek. Még mindig választania kell erre (különös figyelmet fordít a munka jellegére).
Abban az esetben, ha a teljes ár áfája alkalmazandó (választás szerint vagy sem), az árukereskedőnek gazdasági számítást is kell végeznie, ügyfelétől függően: 200 000 eurót + 20% áfát, azaz 240 000 eurót adhat el adózzon és tartsa meg a fedezetét, vagy adjon el 200 000 eurót, és csökkentse a fedezetét. Ha a vásárló adóalany, akkor képes lehet levonni az áfát, és ezért elfogadni az adóval együtt 240 000 euró árat. Ha magánszemélyről van szó, a továbbértékesítés 240 000 euró áron adóval együtt bonyolultabb lehet, ha a piac valós értéke 200 000 euró adóval együtt .