Hogyan működik és ki dönt - BFM Immo
A közös tulajdon sokkal gyakoribb rezsim, mint gondolná az ingatlanok, különösen az ingatlanok megosztásáról. De működése összetett lehet. Útmutatónk, hogy mindent tudjunk.
A közös tulajdonosi rendet a franciák gyakran nem ismerik. Legtöbbjük azonban életében legalább egyszer szembesül vele, válás vagy öröklés alkalmával. Itt van minden, amit tudnia kell ennek a jogi rendszernek a működéséről, amely az ingatlanok, különösen az ingatlanok tulajdonjogát szabályozza. Jérôme Barré, a Franklin ügyvédi iroda társjogászának segítségével összeállított irat.
A közös tulajdon meghatározása
A közös tulajdon minden típusú ingatlanra vonatkozhat, legyen az részvény, bútor, kötvény, szerződés vagy akár ház vagy lakás. A közös tulajdonjog az a jogi helyzet, amelyben több ember rendelkezik egyazon természetű áruval vagy árukészlettel, anélkül, hogy a részvényeiket még mindig egyedivé tennék: "mindenkinek megvan a maga része, de mindenkinek teljes mértékben van" - foglalja össze Jérôme Barré.
A közös tulajdon 3 jellemzővel rendelkezik:
1) Ez egyéni jog
Mindegyik (minden közös tulajdonos) saját joggal rendelkezik.
2) A közös tulajdon nem feltétlenül szervezett
Ez a jog az osztatlan eszköz töredékére vonatkozik, anélkül, hogy a döntéshozatali folyamatokat szükségszerűen előre megszerveznék. Ez a helyzet sok elzáródáshoz vezethet. A legfontosabb döntésekhez valóban az összes tulajdonostárs beleegyezése szükséges (lásd alább). Különösen elvileg nem lehet arra kényszeríteni az egyik tulajdonostársat, hogy ingatlanot adjon el, még akkor is, ha kisebbségben van. E holtpontok elkerülése érdekében lehetőség van a közös tulajdon kezelésének megszervezésére a játékszabályok meghatározásával közös tulajdonosi megállapodás létrehozásával (lásd alább).
3) Ez a jog bizonytalan
Olvassa el
Ingatlan fórum
"Állítólag senki sem marad közös birtokban" - hangsúlyozza Jérôme Barré. Bármely társtulajdonosnak joga van eladást kezdeményezni az ingatlan megosztása céljából, tekintet nélkül a társtulajdonon belüli osztatlan részesedés nagyságára és értékére. Más szóval, ha nem kényszerítheti a közös tulajdonos eladásra, akkor sem akadályozhatja meg abban, hogy elhagyja a közös birtokot. Így, ha az egyik tulajdonostárs ki akarja egészíteni kvótáját, akkor a többi tulajdonostárs elvileg senki sem ellenezheti azt. Ez a helyzet az összes eszköz eladásához vezethet, ha a többi tulajdonostársnak nincs módja az eladó részvényeinek visszavásárlására.
Közös tulajdon: "önkéntes" vagy "kitartott" helyzet?
A közös tulajdon lehet „elviselhető” (azt mondjuk, hogy törvényes eredetű) vagy „megválasztott” (azt mondjuk, hogy hagyományos eredetű).
A vásárlók kettő vagy több közös tulajdonban vásárolhatnak. Ez az egyik legegyszerűbb megoldás az elvégzendő eljárások szempontjából. Ilyen lehet például egy több háztartással rendelkező nyaraló vásárlása vagy az együttélő házaspár ingatlanvásárlása.
De a közös tulajdon lehet "akaratlan" is, kapcsolódhat egy élet eseményéhez: a közös tulajdon tehát az öröklésből (ha több örökös van), a válásból vagy akár a társadalom feloszlásából eredhet. Például a házasságban élõ házastársnak a vagyonkezelõ szétválasztása esetén bekövetkezett halálakor a túlélõ házastárs és a házaspár gyermekei közös tulajdonban lehetnek.
Végül bizonyos adományok a posteriori közös tulajdonhoz vezethetnek. Például, amikor a szülők egy ingatlan puszta (osztatlan) tulajdonjogát adják gyermekeiknek (anélkül, hogy meg tudnák különböztetni őket), és fenntartják a haszonélvezetet. A szülők halála után a gyerekek az ingatlan közös tulajdonosai lesznek, ráadásul csupasz közös tulajdonosok is voltak. Valójában "a közös tulajdon sokkal gyakoribb rendszer, mint gondolnád" - kommentálja Jérôme Barré.
Ki dönt közös tulajdonban és mely esetekben egyhangúságra van szükség?
A közös tulajdon jogi rendszerét a Polgári Törvénykönyv 815–815–18. Cikkei határozzák meg. A közös tulajdon kapcsán egyes döntéseket egyhangúlag kell meghozni, másokhoz a közös tulajdonosok kétharmados többsége szükséges, végül pedig másokat egyetlen közös tulajdonos hozhat meg.
Egyetlen tulajdonostárs:
A közös tulajdonosnak joga van úgynevezett "konzervatóriumi" intézkedéseket hozni, egyedül a teljes birtoklás érdekében. Ezek azok az anyagi vagy jogi aktusok, amelyek az ingatlan megőrzéséhez vagy annak elvesztésének megakadályozásához szükségesek, "még akkor is, ha (ezek az intézkedések) nem sürgősek" (a Polgári Törvénykönyv 815-2. Cikke).
Ez vonatkozhat például az ingatlan újbóli bérlésére. Néhány alapelvet azonban követni kell. Például egy adott bérlőnek nem tehetünk hasznot. A bérlésnek szintén konzervatív érdekűnek kell lennie. Nem ez lenne a helyzet olyan nyaraló esetében, amelyet a tulajdonostársak megosztanának döntéseik szerint. A szükséges óvintézkedések további példái közé tartozik a biztosítási szerződés előfizetése vagy a harmadik félnek fizetendő hivatalos értesítés.