Vásároljon egy használt ingatlant kulcsrakész bérléssel
A képlet virágkorát az intézményi befektetők hatalmas eladásai követték. Ma kevésbé kutatják a befektetők. Közelebbről megvizsgálva, az elfoglalt ingatlan megvásárlása még mindig számos előnnyel jár, új lehetőségekkel együtt, amelyeket tudnia kell, hogyan kell kihasználni.
„Eladó lakott lakás,… bérleti díj”. A jelenlegi gazdasági helyzetben a már bérelt lakásokba történő befektetésnek megvannak az előnyei. Nem kell bérlőt keresni, ő már a helyén van. Hitelképessége és fizetési előzményei ismertek, ami minimalizálja a nemteljesítés kockázatát. Sőt, kap egy kis kedvezményt a vásárlásból, amely lehetővé teszi, hogy jobb minőségű árut válasszon, abban a reményben, hogy a viszonteladás során realizálja a tőkenyereséget és növeli annak megtérülését. Párizsban, ahol a bérleti keret szigorodott, elegendő, ha a bérleti szerződés 2015. augusztus 1-je előtt áll, hogy elkerülje a mennyezet korlátozását, mindaddig, amíg a bérlő a helyszínen marad. Önmagában egy stratégia ... Hogyan lehet sikeres egy ilyen művelet? Milyen nehézségekre számíthat? Dekódolás.
Terjesztett ajánlat
Lehetséges ingatlanügynökséget igénybe venni egy elfoglalt ingatlan vásárlásához. Az előny? Ez utóbbi értékelése gyakran reálisabb, mint az egyén által végzett értékelés. A bérletkezelést gyakorló ügynökségek emellett tárolhatják azokat az árukat, amelyeket a bérbeadó eladásra kér. Valójában a tulajdonos első ösztönének arra van szüksége, hogy a bérlő által használt ingatlant forgalomba hozza, ha a már kezelő szakemberhez fordul. Egy másik felfedezendő út: a közjegyzői kamarák vagy a bíróság bárjában szervezett aukciók, amelyek alkalmanként használt árukat kínálnak.
Ami az intézményi befektetőket - a "pofákat" - illeti, egyértelműen lemaradtak ebben a résben. A bankok, a biztosító társaságok, a nyugdíjalapok és még a tőzsdén jegyzett ingatlancégek is teljes épületeket csöpögtetnek (tömbértékesítés), néha lakásokat, főleg kis és közepes üzleteket, kiskereskedelmet (méretre szabott eladások). "Bár ez a piac bizalmasabb, ez mégsem teszi kevésbé vonzóvá" - jegyzi meg Thierry Smadja. Különösen érdekes a régi épületek egyszeri értékesítése, amelyet különösen kis kölcsönös társaságok vagy ingatlancégek vetnek ki. A garzonok és a kétszobás lakások felülete nagyobb, mint azt a jelenlegi építési szabvány előírja, ahol a tömörség élvez elsőbbséget. Ezek olyan áruk, amelyeket hirtelen kölcsönöznek. A másik oldalon gyakran energiaigényes épületekről van szó.
Tudnivaló: Ha elfoglalt ingatlant vásárol egy intézményi eladótól, vegye fel a kapcsolatot a nevükben eljáró főbb szereplőkkel: a BNP Immobilier, a Crédit foncier Immobilier, a Locare vagy akár a Nexity, akik jelenleg megosztják a piacot.
Milyen szempontok alapján választják a szállást?
A használt ingatlan kiválasztása nagyban függ a vagyon stratégiájától. Előfordulhat, hogy végül magának vagy gyermekének kívánja visszaszerezni az ingatlant, időközben jövedelemmel. Vagy „tiszta” bérleti beruházást szeretne megvalósítani. Az első esetben a jószág hedonisztikus értékének kell elsőbbséget élveznie. A másodikban biztosnak kell lennie abban, hogy a szállás időveszteség nélkül újra kiadható, ha a bérlő kiadja szabadságát. Ezért azokat az ágazatokat kell előnyben részesíteni, ahol a bérleti ajánlatok ritkák és a kereslet nagy. Szükség esetén a jó továbbértékesítésére is gondolni kell. "Ha minőségi és megfelelő áron kínálják, akkor alig egy hónap alatt gazdát cserél az intramuralis Párizsban, a nyílt értékesítés háromszorosával szemben" - biztosítja Emmanuel Desmaris, a Vaneau Investisseurs vagyongazdálkodási tanácsadója. Ezért nyilvánvalóan követelni kell a helyszín minőségét, a közlekedés és az üzletek közelségét, valamint az iskolákat, ha családi területről van szó, vagy a felsőoktatási intézményeket a kis felületek tekintetében. A szakemberek nem tévednek, és felkutatják az e kritériumoknak megfelelő megbízásokat.
Mégis a "tiszta" befektetés céljából ne habozzon fogadni Nagy-Párizs várható földértékelésén. "Valószínűleg valódi lehetőségeket kínálnak azok a területek, amelyeket a metróvonal meghosszabbítása szolgál, különösen a 14, ahol a fejlesztők már futnak" - jósolja Paul Greco, a Vaneau Investors vagyonkezelési tanácsadója is. Az áruk olcsón vásárolhatók meg, és ha az új szolgáltatások bevezetésének időpontja messze van (egyesek számára 2030), akkor a türelmes befektető jó hozamot és adómentes tőkenyereséget halmoz fel.
A vételár kissé kedvezményes
Az ingyen ingatlanhoz képest csökkentett ár az, ami mindig is a hajtott erő volt az elfoglalt, nem pedig az üres lakások megvásárlásában. A kedvezmény valójában az ingatlan azonnali élvezetének hiánya ellenértékét képezi. Ez azonban átlagosan nem haladja meg a 5-10% -ot a piaci értékekhez képest. Ez kiábrándító, ha figyelembe vesszük az öt évvel ezelőtti frizurák szintjét, ahol 12% -ot meghaladó árengedményre volt szükség. Úgy gondolják, hogy ez az Alur utáni bérleti viszonyok megkeményedése, ami csökkentette egyes befektetők étvágyát a bérlemény iránt. Ami nem azt jelenti, hogy nem lehet jó üzletet kötni. Mint például ez a 60 m2-es kétszobás lakás, amely egy magánszemélyhez tartozik, egy régi épületben található Neuilly-sur-Seine-ben (Hauts-de-Seine, 92), amelyet a Nexity 435 000 euróért, azaz 15 kedvezményt adott eladásra. % az üres árához képest. A bérleti díj 2018. október 1-jén jár le, és a bérleti díj 1275 eurót tesz ki díjak nélkül.